Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Чрезмерно строгий судья часто осуждает того, кого сам закон оправдал бы, если бы он мог объясняться.
 
Оноре де Бальзак

Задаток или все же аванс?

Задаток или все же аванс?

Задаток или все же аванс?

В последние годы довольно распространенным явлением в сфере оборота недвижимости стало обеспечение денежным задатком предварительного договора, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Между тем возможность использования задатка в предварительном договоре уже давно является предметом спора. Наконец свою позицию по данному вопросу    высказал Верховный Суд РФ

 

В числе судебных актов по гражданским  и уголовным делам, опубликованных в первом бюллетене Верховного Суда РФ в 2009 году, представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 № 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций,  которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере.

Вроде бы ничего необычного: п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ действительно предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере.

Особенность в том, что в данном случае граждане заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. И задатком, следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором.

Между тем задаток выполняет не только удостоверяющую и обеспечительную функции, но и платежную. Это прямо следует из пункта 1 ст. 380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Иными словами, задаток  всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору – например, по договору купли-продажи. Но это возможно только в том случае, когда такой договор заключен.

На все эти нюансы неоднократно обращали внимание арбитражные суды, признавая соглашение о задатке  в подобных случаях противоречащим законодательству (см., в частности, постановления  ФАС ВВО от 21.01.2008 № А11-5927/2006-К1-1/148, ФАС ВСО

от 25.09.2008 № А19-7385/07-Ф02-4435/08, ФАС ЗСО от 01.03.2007 № Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС МО от 28.05.2008 № КГ-А40/4456-08, ФАС СКО от 05.03.2008 № Ф08-928/08, ФАС УО от 05.03.2008 № Ф09-1146/08-С5).

Однако судьи Верховного Суда заняли иную позицию. Они решили, что ГК РФ не исключает  возможности обеспечения задатком предварительного  договора. Платежную же функцию задатка они увидели в том, что он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному  договору  купли-продажи в  случае его заключения.

 Данный вывод, прямо скажем, не бесспорен. Во-первых, функции задатка разделены по двум договорам: удостоверяющая и обеспечительная «работают» в отношении  предварительного договора, а платежная – в отношении основного. Во-вторых, вывод противоречит общему правилу ГК РФ о зависимости обеспечивающего обязательства от основного – договора купли-продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть.

Не секрет, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по одним и тем же вопросам, подведомственным и тем и другим, часто расходятся. Однако справедливости ради стоит отметить, что выводы, аналогичные приведенным в Определении ВС РФ № 53-В08-5, встречаются и в решениях ФАС (см., например, постановления ФАС ЦО от 07.07.2006 № А48-6424/05-10, ФАС ПО от 30.09.2008 № А65-362/08, ФАС СЗО от 29.06.2007 № А56-15749/2005). Что же касается Высшего Арбитражного Суда, то он свою позицию по данному вопросу пока не высказывал.

Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем.

Если стороны не заключили основной договор по соглашению между ними или в силу форс-мажорных обстоятельств, то квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна - задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс.

Вопрос о квалификации приобретает значение, если в незаключении основного договора виновна одна из сторон.

Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец – задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), следовательно, от позиции суда зависят финансовые интересы сторон.

Кроме того, задаток – это форма обеспечения обязательства, а аванс – просто часть платежа. В условиях правовой неопределенности сторона, полагающая свои интересы надежно обеспеченными, может в случае незаключения договора понести серьезные убытки и не получить никакой компенсации. В общем, слово за ВАС…

Мария Мошкович,

"эж-Юрист"

Обсудить материал на форуме...

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~Qono2
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram