Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Судья, который не способен карать, становится в конце концов сообщником преступления.
 
И. Гёте

Договор аренды: на что обратить внимание

Договор аренды: на что обратить внимание

Договор аренды: на что обратить внимание

В ходе своей деятельности предприятия довольно часто арендуют имущество (оборудование для производства, объекты недвижимости, станки для осуществления производственной деятельности и т.д.). В большинстве случаев при составлении договоров аренды особое внимание уделяется формированию и установлению арендной платы, но при этом упускаются из вида некоторые другие аспекты во взаимоотношениях контрагентов, связанные с договором аренды. Рассмотрим некоторые из них:

  • наличие акта приема-передачи арендуемого имущества (в том числе объектов недвижимости) при заключении договора аренды и по окончании срока его действия (или его досрочного расторжения);
  • отражение полученного арендованного имущества на забалансовых счетах бухгалтерского учета и в отчетности за соответствующий период;
  • аренда помещения (склада) без его регистрации как обособленного подразделения;
  • регистрация договора аренды недвижимого имущества в государственных органах при условии заключения договора аренды сроком свыше 1 года;
  • осуществление перепланировки помещения по договору субаренды без согласия собственника;
  • подтверждение правомочности арендатора (при заключении договора субаренды) на сдачу в наем объектов недвижимости;
  • соответствие срока договора аренды периоду отражения хозяйственных операций на счетах бухгалтерского учета.

Наличие акта приема-передачи арендованного имущества

Согласно ст. 655 ГК РФ передача, например, недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи. Данный акт должен содержать поэтапный план передаваемого имущества. Подписанный сторонами документ позволяет считать обязанность арендодателя передать имущество арендатору исполненной. В отсутствие акта налоговыми органами может быть сделан вывод о том, что арендатор несет расходы по эксплуатации и содержанию чужого имущества. О том, что в составе документов, подтверждающих аренду имущества, также должен быть акт приема-передачи, говорится в Письмах Минфина России от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559, УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 N 20-12/027737.

Поскольку передача имущества не подтверждена сторонами договора (акт приема-передачи отсутствует), возможны такие претензии налоговых органов:

  • отсутствует документальное подтверждение произведенных расходов (согласно ст. 252 НК РФ);
  • осуществлена безвозмездная передача денежных средств (при перечислении арендных платежей), что влечет налоговые последствия для арендодателя в соответствии со ст. ст. 250, 271 НК РФ.

Кроме того, отсутствие акта приема-передачи к договору аренды может привести к налоговым спорам относительно правомерности учета в составе расходов затрат по поддержанию имущества в надлежащем состоянии или затрат по текущему ремонту. Согласно ст. 432 ГК РФ предмет договора - одно из существенных его условий. В договоре аренды (ст. 607 ГК РФ) должны быть отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Имущество, являющееся объектом договора аренды, также должно быть указано в акте приема-передачи. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если в акте приема-передачи не указано, что имущество передается в состоянии, требующем, например, текущего ремонта, то возможен отказ налоговых органов в учете расходов арендатора на ремонт при расчете облагаемой базы по налогу на прибыль. В данном случае не будет подтверждена экономическая обоснованность произведенных расходов (ст. 252 НК РФ). При этом налоговыми органами может быть отказано и в вычете сумм НДС с оказанных работ.

Таким образом, акт приема-передачи имущества является обязательным и неотъемлемым документом к договору аренды.

Арендованное имущество не учтено

на забалансовом счете и не отражено в отчетности

Достаточно распространенная ошибка заключается в том, что на дату получения имущества в аренду на счетах бухгалтерского учета отсутствует запись о принятом имуществе.

Для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией и учтенных в оценке, указанной в договорах аренды, предназначен счет 001 "Арендованные основные средства". Учитывать такое имущество (принадлежащее другим юридическим лицам) обособленно обязывает Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 129-ФЗ) (ст. 8). Вести забалансовый учет арендованных ОС предписывают также ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (п. 32) и Методические указания по учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (п. 14).

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Налоговые органы могут отказать в учете сумм арендной платы в составе расходов в отсутствие забалансового учета арендованных помещений. То есть в данном случае арендатором не подтверждено, что им арендуется имущество, следовательно, возникает риск исключения расходов по аренде помещения из состава расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль, а также по НДС с арендных платежей, предъявленных к вычету.

Арендованные ОС должны быть отражены в бухгалтерской отчетности "Баланс предприятия" по строке 910 "Арендованные основные средства" в том периоде, в котором действует договор аренды. Данные о наличии на начало и конец отчетного периода и движение в течение отчетного периода арендованных ОС отражают также в приложении к бухгалтерскому балансу (п. 27 ПБУ 4/99).

Отсутствие данных об арендованном имуществе в финансовой отчетности является грубым нарушением правил ведения бухгалтерского учета. При этом возникает риск взыскания штрафа в соответствии со ст. 15.11 КоАП РФ от 2 до 3 тыс. руб. Также организация может быть привлечена к ответственности за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения с взысканием штрафа в сумме от 5 до 15 тыс. руб. (ст. 120 НК РФ).

Первичные документы должны содержать необходимые реквизиты. Требования к оформлению первичных документов определены Законом N 129-ФЗ. Отсутствие записи на забалансовом счете в свою очередь влечет отсутствие регистров бухгалтерского учета.

Тем не менее, учитывая, что в соответствии с гл. 34 ГК РФ указание стоимости арендованного имущества не является существенным условием договора (без этих данных договор действителен), во избежание споров с налоговыми органами можно рекомендовать следующее. Даже при отсутствии этих данных в договоре целесообразно отразить стоимость имущества по строке 910 "Арендованные основные средства" баланса предприятия в рыночной оценке, обосновав ее в пояснительной записке к отчетности.

Стоимость арендованного имущества, по которой необходимо его учитывать на забалансовом счете, можно определить несколькими способами:

  • по рыночной цене на аренду идентичного имущества. Эту стоимость можно узнать, например, из печатных и электронных изданий средств массовой информации в Комитете по управлению имуществом (при этом необходимо иметь в наличии документ, в котором указана рыночная цена аренды и источник информации о ней);
  • можно запросить у арендодателя величину ежемесячных амортизационных отчислений по этому имуществу и исходя из нее определить рыночную цену аренды;
  • в случае указания стоимости арендованного помещения в договоре аренды учитывать имущество по этой цене;
  • по стоимости арендных платежей, предусмотренных договором аренды в адрес арендодателя.

Аренда помещения (склада) без его регистрации

как обособленного подразделения

Зачастую организации арендуют помещения (например, склад), где постоянно работают их сотрудники, но при этом не оформляется ведение деятельности по указанному адресу как деятельность на территории обособленных подразделений.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 23 НК РФ организация должна письменно сообщать в налоговый орган по месту ее нахождения обо всех обособленных подразделениях, созданных на территории Российской Федерации, в течение месяца со дня создания обособленного подразделения.

В соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ обособленное подразделение организации - любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения таковым осуществляется независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации. Кроме того, к признакам, определяющим создание обособленного подразделения, не относятся отдельный баланс и расчетный счет (Письмо Минфина России от 07.07.2006 N 03-01-10/3-149).

В случае выявления при выездной проверке организации факта отсутствия постановки на учет обособленных подразделений возможно начисление штрафа согласно ст. 116 НК РФ за нарушение срока постановки на учет в сумме от 2 до 3 тыс. руб. На основании этой статьи за нарушение срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения взыскивается штраф в размере 5 тыс. руб. Если этот срок превышает 90 дней - штраф может составить 10 тыс. руб.

(Окончание см. "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2008, N 51)

Т.Пименова

Налоговый консультант

Объединенной Консалтинговой Группы

Подписано в печать

10.12.2008



 

Срок заключения договора аренды

недвижимого имущества свыше 1 года

Нередко выявляется отсутствие государственной регистрации заключенных договоров аренды недвижимого имущества сроком свыше 1 года. Согласно ст. 651 ГК РФ такое соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора, необходимость которой предусмотрена в законе, ведет к признанию сделок по такому договору ничтожными.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации.

На основании Писем Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77, от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, если сторонами оформлен договор на несколько лет, государственная регистрация договора долгосрочной аренды недвижимого имущества обязательна. В противном случае учесть в целях налогообложения прибыли арендные платежи нельзя, так как понесенные расходы не оформлены документально в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ.

Таким образом, возможна ситуация, когда по незарегистрированному договору аренды недвижимости арендная плата не будет признана налоговыми органами в составе расходов, уменьшающих облагаемую базу по налогу на прибыль. Кроме того, возникает риск отказа в вычете сумм НДС по непризнанным в составе расходов арендным платежам.

Как показывает практика, контрагентами зачастую заключается договор аренды сроком менее 1 года, который затем пролонгируется, либо заключаются несколько краткосрочных (сроком менее 1 года) договоров друг за другом.

Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора по истечении срока договора при прочих равных условиях (при надлежащем исполнении своих обязанностей по существующему договору аренды) на заключение договора аренды на новый срок. Как указано в п. 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды. Однако следует учитывать судебную практику, которая признает последовательно заключенные договоры аренды между одними и теми же сторонами как один договор аренды, а значит, могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией договоров, общий срок которых равен или превышает один год. Существует также риск возникновения претензий налоговых органов относительно правомерности пролонгации договоров аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2008 N А42-2352/2007).

Таким образом, в случае признания налоговыми органами заключения договора аренды с последующей пролонгацией ничтожным возникают налоговые риски по налогу на прибыль - в части непризнанных расходов и по НДС - в части принятой к вычету суммы налога с арендных платежей.

Перепланировка помещения по договору

субаренды без согласия арендодателя

В договорах субаренды может быть предусмотрено условие о том, что субарендатор вправе осуществлять перепланировку арендуемого помещения, но при этом отсутствует положение о правомочности арендатора давать такое разрешение. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В данном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании ст. 209 ГК РФ собственник наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Таким образом, право распоряжения передаваемым в аренду имуществом самим собственником не утрачивается.

Исходя из изложенного, если в договоре субаренды отсутствует условие о том, что арендатор имеет право осуществлять перепланировку помещения, то только собственник объекта недвижимости может дать распоряжение на проведение перепланировки указанного объекта недвижимости. То есть в этом случае арендатор или субарендатор помещения или сооружения не могут самостоятельно принимать решение о проведении изменений (реконструкции) арендуемого объекта, поскольку такое самовольное решение будет нарушением субъективного права собственника.

Соответственно, для проведения реконструкции арендуемого нежилого помещения арендатору следует испросить разрешения у собственника помещения и для осуществления перепланировки субарендатором донести это разрешение до последнего. В противном случае у субарендатора могут возникнуть споры с налоговыми органами относительно правомерности учета затрат по перепланировке помещения.

Отсутствие подтверждения правомочности

сдачи помещения в аренду (по договорам субаренды)

Налоговыми органами при выездной налоговой проверке субарендатора могут быть проверены полномочия арендатора сдавать внаем помещения (здания, сооружения). То есть могут быть проверены на наличие не только акты приема-передачи имущества, но и копии свидетельства права собственности арендодателя на недвижимое имущество либо прямое указание на этот документ в договоре субаренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом). В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. Иным лицом, обладающим правом распоряжаться имуществом (в том числе сдавать его в аренду), является лицо, наделенное таким правом в силу закона или договора.

При отсутствии подтверждающих полномочий арендатора к субарендатору возможны претензии контролирующих органов, связанные с правомерностью отражения в составе расходов платежей по договору аренды. Основанием для возникновения споров может быть оспаривание собственником помещения правомерности заключенного договора субаренды. Следовательно, уменьшение облагаемой базы по налогу на прибыль субарендатором признается неправомерным согласно ст. 252 НК РФ.

Срок действия договора аренды не соответствует

периоду отражения расходов по аренде помещения

Период отражения в бухгалтерском учете расходов по аренде имущества не соответствует периоду действия договора аренды.

Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды в соответствии со ст. 610 ГК РФ. Если в договоре указан срок окончания договора аренды, то именно им необходимо руководствоваться арендатору при отражении в составе расходов арендных платежей.

Пример. ООО "Гамма" (арендодатель) передает по договору аренды имущество ООО "Зет" (арендатору) сроком на 9 месяцев с 1 февраля 2008 г. по 31 октября 2008 г. Ежемесячная сумма арендной платы составляет 118 тыс. руб. (в том числе НДС - 18 тыс. руб.). Стороны не оформили дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды.

В учете арендатора для целей бухгалтерского и налогового учета отражены расходы по аренде имущества за период 10 месяцев, т.е. с февраля по ноябрь 2008 г. При этом арендодателем был выставлен счет-фактура за ноябрь 2008 г. и представлен акт выполненных работ:

Д-т 20, 25, 26, 44, К-т 60 - 1000 тыс. руб. [(118 - 18) тыс. руб. x 10 мес.].

НДС принят к вычету за указанный период:

Д-т 68-2, К-т 19 - 180 тыс. руб. (18 тыс. руб. x 10 мес.).

Прекращение договора аренды является юридическим фактом, в связи с которым на стороне арендатора возникает обязанность возвратить объект аренды арендодателю.

Таким образом, в случае проверки обоснованности отражения в учете и принятия сумм арендной платы в составе расходов для целей налогообложения контролирующими органами может быть не признана сумма 100 тыс. руб. (учтенная арендатором в составе расходов за ноябрь 2008 г.) и, соответственно, отказано в вычете НДС в размере 18 тыс. руб. за этот же период.

Т.Пименова

Налоговый консультант

Объединенной Консалтинговой Группы

Подписано в печать

17.12.2008


Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~pzEz4


Комментарии пользователей

1
Зверь
Народ уже совсем озверел от безденежности - за аренду не платит...
Имя Цитировать 1
0
LEbEdEV
Имя Цитировать 0
0
LEbEdEV
Цитата
Зверь написал:
Народ уже совсем озверел от безденежности - за аренду не платит...
По малому бизнесу ударило сильно и это только последствия изменения экономики.
Имя Цитировать 0




Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram