Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Когда страна отступает от закона, тогда много в ней начальников.
 
Соломон

Коммунальный Петербург

Коммунальный Петербург

В данной статье мы рассмотрим вопросы, связанные с так называемой "покупкой" муниципальной комнаты. К сожалению, данные операции все еще происходят на рынке недвижимости, несмотря на их незаконность. Сложность данной "покупки" заключается в том, что такого вида договора, как покупка муниципальной комнаты, в гражданском праве не существует. Это и порождает использование различных правовых норм, способных привести к необходимому результату.


Вопрос: В агентстве недвижимости мне предложили купить муниципальную комнату, но я где-то слышал, что купить комнату не находящуюся в собственности нельзя. Рассказ агентов об этой схеме был убедителен, но для меня не понятен. Можно ли купить муниципальную комнату и как это сделать?

 Ответ: Да, действительно купля-продажа муниципальной комнаты лицами в ней проживающими, невозможна. Когда говорят о продаже муниципальной комнаты, имеют в виду передачу покупателю прав на эту комнату, достаточных для ее приватизации на его имя. Именно по этой причине под термином "покупатель" в данной статье будет пониматься лицо, желающее приобрести права на муниципальную комнату и готовое заплатить за это определенную сумму, а под термином "продавец" - лицо, зарегистрированное в муниципальной комнате, желающее передать права на нее другому лицу и получить за это вознаграждение. Под термином "продажа" в данном случае будет пониматься передача покупателем денег продавцу за наделение покупателя правами на муниципальную комнату, достаточными для приватизации ее на имя покупателя. Подобные операции осуществляются несколькими способами. Эти способы мы сейчас и рассмотрим.
Первый способ заключается во вселении покупателя в муниципальную комнату к продавцу и последующем снятии с регистрационного учета продавца, получившего вознаграждение, из данной комнаты. На первый взгляд тут все просто, однако данная схема очень рискованна. В соответствии со ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем (в нашем случае продавцом) и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. В свою очередь согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Из этого следует, что если покупатель не будет являться или не будет признан членом семьи продавца, у покупателя может возникнуть проблема с получением равных с продавцом прав пользования муниципальной комнатой. В заключении договора социального найма на муниципальную комнату будет отказано, по причине невозможности установить, является ли покупатель членом семьи продавца. Самым удивительным в данной ситуации является то, что такие отказы получают даже внуки продавцов. Единственным выходом из сложившейся ситуации будет обращение в суд с целью признать покупателя членом семьи продавца. Решение по данному делу будет зависеть от позиции самого продавца.
Во втором способе продажи муниципальной квартиры помимо продавца и покупателя участвует фирма-посредник. Задача фирмы-посредника заключается в предоставлении комнаты для осуществления операции обмена, а цель ? получение вознаграждения. При этом способе продажи покупатель покупает комнату у фирмы, после чего покупатель и продавец совершают обмен купленной комнаты на муниципальную комнату. Обмен комнатами совершается через Горжилобмен, который выдает обменные ордера покупателю и продавцу. Таким образом, продавец получает право на комнату, а покупатель получает право на муниципальную комнату. После оформления всех документов продавец продает приобретенную комнату обратно фирме-посреднику. В результате таких операций покупатель получает право на муниципальную комнату, продавец получает деньги, а фирма-посредник - комнату и вознаграждение за предоставление комнаты для совершения такого обмена. Этот способ тоже не идеален, поскольку в большинстве случаев для обмена используется маленькая по размеру комната или вообще часть комнаты. Доказать заинтересованной стороне фиктивность такого обмена не составит большого труда.

Вопрос: Я покупаю комнату первый раз и очень боюсь, что меня обманут. Я попыталась узнать о покупке муниципальной комнаты через знакомых и родственников, оказалось, что ни кто из них с таким не сталкивался. Какие существуют риски при покупке муниципальной комнаты? Как меня могут обмануть?

Ответ: В случае покупки муниципальной комнаты без участия фирмы-посредника, существует возможность того, что, получив деньги или часть денег, продавец просто не захочет сниматься с регистрационного учета (выписываться) из комнаты. Не снявшись с регистрационного учета в комнате, продавец сможет еще и проживать в ней вместе с покупателем на совершенно законных основаниях. Заставить же его сняться с регистрационного учета в комнате, при отсутствии на то его желания, можно будет только в судебном порядке при наличии достаточных на то оснований. Учитывая нормы уже упоминавшихся статей 53 и 54 Жилищного кодекса РСФСР выиграть такой суд будет достаточно сложно. В подобной ситуации может оказаться и продавец, однако доказать свою правоту в этом случае будет значительно проще.
Рассматривая схему с участием фирмы-посредника, можно выделить несколько рискованных моментов для каждого из участников такой схемы. Один из них связан с тем, что продавец купивший комнату у фирмы-посредника может так и остаться в ней. Это может произойти по причине отказа продавца продавать муниципальную комнату или злого умысла фирмы-посредника. Также при недобросовестности фирмы-продавца покупатель может остаться без денег, получив право на долю в собственности на некое жилье, предоставленное для совершения обмена, которая ему и даром не нужна.
Минимизировать большинство данных рисков можно путем заключения соглашений между сторонами разработанные специально для данной ситуации. Только правильное документальное оформление прав и обязанностей всех участников такой сделки способно надлежащим образом защитить их интересы.

Вопрос: Мы боимся потерять деньги при покупке комнаты. Как правильно производить расчеты со сторонами при покупке муниципальной комнаты?

Ответ: Денежные расчеты при проведении операций с недвижимостью лучше всего производить через специализированные расчетные центры. Данные центры создаются при коммерческих банках и их без труда можно найти в любом справочнике. При заключении договора с расчетным центром, стороны вправе самостоятельно определить моменты и суммы, выдаваемые расчетным центом участникам такого договора. Более того, хороший расчетный центр может выдавать деньги стороне при предъявлении определенных документов. Такая возможность обеспечивает наибольшую безопасность сторонам при получении и транспортировке денежных средств. При покупке муниципальной комнаты лучше всего осуществлять выдачу денежных при выполнении определенных обязательств: оформление обменного ордера ? 30%, освобождение комнаты продавцом - 20%, регистрация покупателя в муниципальной комнате ? 50%, вознаграждение фирме-посреднику лучше всего выплачивать в последнюю очередь, чтобы фирма не теряла заинтересованности к сделке. Соотношение сумм передаваемых сторонам может изменяться по согласованию.

Вопрос: Я вселилась в комнату к маме. Когда мы обратились за переоформлением ордера на мое имя и заключением договора социального найма, нам отказали. Я слышала, что можно обжаловать такой отказ в суде. Так ли это?

Ответ: Да, действительно, подобный отказ можно обжаловать в суде. Бывают случаи, когда в результате судебного разбирательства продавец приходит к выводу, что необходим другой судебный процесс, в котором надо будет доказывать свое родство с продавцом. Поэтому, в такой ситуации, также можно обращаться в суд с иском признании вас членом семьи продавца. Доказывать то, что вы являетесь членом семьи продавца, необходимо приводя доказательства того, что вы ведете совместное хозяйство и совместно проживаете. Разумеется, показания вашей мамы будут очень важны, поскольку она будет являться вашим самым ценным свидетелем. Если ваши доказательства суд сочтет убедительными, решение суда будет в вашу пользу. После получения решения суда о том, что вы являетесь членом семьи продавца, препятствий в оформлении ордера и заключении договора социального найма быть не должно. К сожалению, подобные дела могут тянутся на протяжении нескольких лет. Для того, чтобы определиться, как вам лучше действовать и какой иск подавать, необходимо оценить все нюансы данного дела. С таким выбором может вам может помочь только грамотный специалист ? юрист, адвокат. Это может сохранить вам и деньги и время.

Данные схемы действительно являются рискованными для всех участников таких операций с недвижимостью. Достаточно резкое отношение государственных органов к подобным продажам, связано не только с требованием закона, но и с большим числом граждан, пострадавших в результате осуществления продаж по таким схемам. Однако, основным мотивом для совершения подобных операций является невозможность приобретения комнаты или квартиры путем обычной купли-продажи, например, если продавец уже использовал свое право приватизации. Самое главное, что необходимо знать при совершении таких операций все эти операции, по своей правовой сути, являются незаконными, а лица, их совершающие, могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной. Поэтому рекомендуем вам избегать подобных операций, приобретая именно право собственности на выбранное жилье. А уж если это невозможно ? настоятельно рекомендуем вам при проведении подобных сделок обращаться к услугам грамотного юриста, который сумеет свести все эти риски к минимуму.

Обсудить материал на форуме...

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~VQHWt
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram