В самом начале банкротства застройщика дольщик следует понять одну простую вещь - в этом вопросе нельзя бездействовать. Только активные действия дольщика позволять ему добиться положительного результата.
Если застройщик построил дом?
Если строительство дома завершено, а застройщик не может выполнить свои обязательства по договору или не может передать пакет документов для регистрации права собственности, необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о признании права собственности. Следует обратить внимание на то, что признание права собственности возможно как до банкротства застройщика, так и в рамках самой процедуры банкротства. Такая возможность была признана судами относительно недавно, но мы уже воспользовались такой возможностью.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении № 305-ЭС14-1186 от 24.02.2015 по делу № А40-80775/2013, отказ в признании права собственности на объект недвижимости арбитражным судом, в случае если аналогичные требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции были удовлетворены, нарушает указанный принцип равенства. Рассмотрение заявлений участников строительства не зависит ни от субъектного состава, ни от особенностей требований. Права участников строительства должны защищаться в равной степени.
Ранее в своих постановлениях Президиум ВАС РФ отметил, что если обращения граждан в арбитражный суд вызваны тем, что суд общей юрисдикции после введения в действие параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве отказал в рассмотрении их исков о признании права собственности на квартиры, в целях реализации гражданами права на защиту арбитражный суд обязан принять соответствующие иски к производству с вынесением решения по существу спора, поскольку в отсутствие возражений участвующих в рамках дела о банкротстве застройщика само по себе не может нарушить права и интересы этих граждан и иных участников процесса.
Таким образом, признание права собственности на жилье возможно как до банкротства застройщика, так и в рамках процедуры банкротства. Однако, дом должен быть окончен строительством, т.е. введен в эксплуатацию.
До ввода дома в эксплуатацию возможно лишь признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (недострое). Определенную защиту прав дольщикам это дает, но это не дает право собственности на жилое помещение. Удовлетворение такого иска приведет к появлению права на соответствующую долю в недостроенном объекте. Примерный образец искового заявления размещен на нашем сайте.
Если застройщик не построил дом?
Если застройщиком дом не построен и он входит в процедуру банкротства, дольщики должны после введения §7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включаться в реестр требований жилых помещений. Делать это необходимо только после введения §7 параграфа, т.к. до его введения такой реестр просто не существует. До появления реестра требований жилых помещений заявления дольщиков возвращаются судом без рассмотрения.
До введения процедуры банкротства именно застройщика в рамках §7 необходимы действия исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в том числе и предоставление необходимого пакета документов в дело о банкротстве. Поэтому не редки случаи когда процедура банкротства начинается с введения процедуры, а уже потом отдельным определением применяются правила §7.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
