Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения, которые коснулись проведения сделок с недвижимостью. Такие изменения, на мой взгляд, были внесены в удивительные места, поэтому часть нововведений осталась незамеченной даже юристами. Положения касающиеся формы сделок были внесены не в специализированный закон или Гражданский кодекс а в Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон «О государственной регистрации»).
Так в в Закон "О государственной регистрации" были внесены изменения:
1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:
"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Земельные доли теперь возможно продавать только по нотариальному договору, с соблюдением права преимущественной покупки. Несовершеннолетние и недееспособные распорядиться своим имуществом могут только по нотариальному договору."
2) пункт 3 статьи 24.1 дополнить абзацем следующего содержания:
"Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.";
3) в статье 30:
"2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.".
Положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ обязывают участника долевой собственности первоначально предложить выкупить такую долю остальным сособственникам и только после этого предлагать долю всем остальным. Это право имеет собственное название – право преимущественной покупки. Такое положение направлено на соблюдение интересов участников долевой собственности. На практике права участников долевой собственности часто нарушаются. Продавец может не иметь возможности получить отказ от преимущественного права покупки или другой участник долевой собственности может злоупотреблять своим правом. Поэтому законодатель решил урегулировать эти отношения введя обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью при продаже долей постороннему лицу, а также в любых случаях распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, опекаемых и недееспособных лиц или в отношении земельных долей. Такие изменения были внесены Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Закон был опубликован в 2015 году, поэтому в 2016 году эти положения должны применяться к сделкам.
Таким образом, эти изменения стали еще одним шагом к обязательному нотариусу сделок с недвижимостью.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
