Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Наряду с законами государственными есть еще законы совести, восполняющие упущения законодательства.
 
Г. Филдинг
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка
 
Новые экономические споры ВС // Займутся самовольными постройками на арендованных землях


На прошлой неделе в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) было передано девять дел. В них, в частности, поднимается старый вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, появившуюся на арендованной земле. Кроме того, затрагивается проблема действия во времени ст. 313 Гражданского кодекса (ГК) об исполнении третьим лицом.

Полный список дел, переданных на пересмотр на прошлой неделе и найденный редактором Гулей Исмагиловой, находится в конце поста.


(1) Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за арендатором? (ОАО «Московский шлифовальный инструмент» против префектуры САО Москвы)

В последние годы суды шатало из стороны в сторону при решении вопроса, может ли арендатор претендовать на легализацию своей самовольной постройки. Определенность, казалось, установилась после 2010 года, когда пленумы двух высших судов, следуя букве ст. 222 ГК, запретили признавать за арендаторами права на самовольную постройку[1]. Однако в 2014 году президиум Верховного суда объявил, что делать это все-таки можно, приведя в пример частные дома (обзор практики также можно посмотреть в блоге Вадима Петрищева)[2]. Дело, переданное в экономическую коллегию, позволит применить это разъяснение, но, похоже, не в пользу арендатора.

Спорный объект — административное здание в Москве в Старопетровском проезде. ОАО «Московский шлифовальный инструмент» арендовало участок в этом месте «для производственной деятельности» в 2005 году. Позже префект Северного административного округа согласовал возможность строительства, и само здание было возведено в 2010 году. Тогда же Магасский суд в Ингушетии признал право собственности компании на это здание, и оно на этом основании зарегистрировано в ЕГРП.

История появления решения Магасского районного суда неизвестна, но с учетом правил о подсудности споров о недвижимости выглядит очень сомнительно. Видимо, понимая, что такая регистрация, даже на основании решения суда, мало чего стоит, московские власти стали добавиться сноса самовольной постройки. Суды Московского округа иск удовлетворили (дело № А40-30801/2012). «Московский шлифовальный инструмент» не сдался и вновь потребовал признать за ним право собственности на здание, теперь уже как на самовольную постройку (дело № А40-30372/2013). Апелляционный, а вслед за ним кассационный суды с этим согласились. Они посчитали, что истец не виноват в отсутствии разрешения на строительство, так как он принимал все зависящие от него меры.

Из определения о передаче дела в ВС видно, что в деле есть по крайней мере два правовых вопроса. Во-первых, о наличии у арендатора возможности получить право на самовольную постройку. Определение в этом отношении противоречиво. Упоминает и позицию пленумов 2010 года, и позицию президиума ВС 2014 года. В итоге рассуждения сводятся к тому, что в принципе арендатор может получить право на самовольное строение, если это соответствует цели аренды. Но в данном случае этого сделать нельзя. Почему? Потому что, видимо, договор аренды ничего не говорит о праве строить на участке. Правда, нижестоящие суды посчитали, что раз договор молчит, то делать это можно, применив не совсем к месту принцип «что не запрещено, то разрешено».

Во-вторых, не так уж очевидно, что арендатор принял все меры для легализации строительства. В первую очередь речь идет о разрешении на строительство. Он даже не обращался за его получением и не получил градостроительный план участка. Попытки сделать что-то ограничились обращениями в пару разных инстанций за вспомогательными документами. Жалоб в суды на бездействие или отказы властей также не было. Такую деятельность, похоже, ВС не воспримет как повод, чтобы закрыть глаза на отсутствие разрешения на строительство.

ВС рассмотрит это дело 27 сентября.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Судебная практика Верховный суд РФ
Незарегистрированную постройку добавили в ипотеку права аренды // ВС уточнил права залогодержателей при банкротстве


Наталья Селиверстова / Источник фото: РИА Новости

Залог арендованного земельного участка можно распространить на недостроенный арендатором объект, даже если право на него не зарегистрировано. К такому выводу пришла экономическая коллегия Верховного суда (ВС) в деле о банкротстве ООО «Автогарант», чьи обязательства перед АО «Райффайзенбанк» обеспечивались залогом права аренды участка. ВС применил по аналогии правило о возможности распространения залога на незарегистрированный многоквартирный дом (МКД), если начинается обращение взыскания на предмет залога.

На участке с заложенным правом аренды «Автогарант» построил гостиницу, но право собственности не зарегистрировал. В деле о банкротстве «Автогаранта» Райффайзенбанк попросил обременить постройку залогом в свою пользу (дело № А12-12549/2015). Первая инстанция и апелляция требования удовлетворили. Гостиница была «пристраиваемой», то есть принадлежностью нежилого здания в собственности должника, и нужна была для комплексного использования этого здания. Участок под ним был в залоге, а по закону об ипотеке по умолчанию залог участка распространяется и на возведенную на нем постройку (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). Кассация с этим не согласилась, так как на момент рассмотрения спора гостиница не введена в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано, она не может быть объектом гражданских прав и объектом залога.

Экономическая коллегия ВС поддержала выводы первой и апелляционной инстанций (определение по делу было опубликовано в этот понедельник). По мнению ВС, в данной ситуации незарегистрированную постройку можно обременить залогом, применив по аналогии п. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве МКД. Он обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на недостроенный объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Если застройщик этого не делает, то регистрация осуществляется по решению суда по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога. Требование Райффайзенбанка, по сути, — это требование об обращении взыскания на предмет залога, отмечено в определении ВС. Распространение залога права аренды участка на гостиницу позволит избежать негативных последствий — пропуска срока на предъявление кредиторами требований и, как следствие, на реализацию статуса залогового кредитора.

--

Гульнара Исмагилова, Закон.ру
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 

В абз. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК) дано следующе определение реконструкции объектов капитального строительства: реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНЭ) правильно квалифицировала как «реконструкцию» (письмо 01-19-ХХХХ/ХХ-Х-Х от ХХ.10.2018) действия ООО «Х» по устройству новых входов, которые привели к изменению количества этажей, площади и объема объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Х, дом ХХ, корпус Х, литера А (Объект).

В силу абз. 16 ст. 1 ГрК лицо осуществляющее реконструкцию должно соответствовать понятию «застройщик», застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя … строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

С учетом устройства новых входов путем реконструкции Объекта после его ввода в эксплуатацию, при условии отсутствия разрешительной документации, предполагается отсутствие претензий СГСНЭ к этажам не затронутым реконструкцией. Вместе с тем, внешние границы Объекта были изменены, таким образом был создан новый объект недвижимости.

В настоящий момент имеется два этапа действий: судебный и внесудебный.

Внесудебный порядок

Данный этап включает в себя действия, которые необходимо совершить и для подготовки к судебному этапу, т.к. проектная документация необходима для проведения строительно-технической экспертизы.

Компания желающая согласовать произведенную реконструкцию должна иметь проект соответствующий реально произведенным изменениям в Объект. Такой проект может быть составлен как отдельный документ или выглядеть в виде авторских листов (дополнений к имеющемуся проекту).

Перед подачей документов в службу СГСНЭ необходимо обратиться к ним с письмом в котором будет изложена ситуация и дана ссылка на их письмо. В письме необходимо задать следующие вопросы:

- возможно ли согласование во внесудебном порядке произведенной реконструкции Объекта?

- Возможно ли согласование во внесудебном порядке произведенной реконструкции в случае предоставления положительного заключения строительно-технической экспертизы о безопасности Объекта?

В зависимости от ответа на данные вопросы, может стать возможным порядок согласования в рамках Административного регламента Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство при осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства в случаях, установленных действующим законодательством (за исключением разрешений на строительство объектов индивидуального жилищного строительства), на проведение работ по созданию искусственного земельного участка (http://www.expertiza.spb.ru:8080/files/static/1027.pdf). В этом случае необходимо будет подготовить пакет документов аналогичный как для получения разрешения на строительство (п.п. 2.6.1 Административного регламента );

Материалы, содержащиеся в проектной документации, подаются в СГСНЭ в электронном виде, должны отвечать требованиям к оформлению и подписи, установленными приказом Минстроя России от 12.05.2017 №783/пр «Об утверждении требований к формату электронных документов, представляемых для проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий и проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

С учетом имеющейся статистики подобных обращений, СГСНЭ скорее всего ответит отказом. Однако, созданная проектная документация и ответ на письмо позволят эффективно сопротивляться в рамках судебного порядка.

Судебный порядок

Cудебный порядок предполагает не только возражения на иск СГСНЭ, но и подачу встречного иска о признании права на самовольную постройку. Это позволит расширить предмет исследования в рамках судебного процесса.

Эффективным способом защиты в данном случае является проведение строительно технической экспертизы. Перед назначением экспертизы следует приобщить к материалам дела ответ СГСНЭ, полученный в рамках внесудебного порядка, а также проектную документацию, соответствующую фактическим измеенениям Объекта. Стоимость подобной судебной экспертизы реконструированного этажа может составить 200 000 – 400 000 рублей в зависимости от экспертного учреждения.

В силу положений ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Росреестр неоднократно подчеркивал то, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта (Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.06.2014 г. № 14-исх/07086-ГЕ/14 «О реконструкции объектов недвижимости»). С учетом изменения внешних границ Объекта, СГСНЭ будет расценивать реконструкцию как процесс создания нового объекта недвижимости. Это позволит им применять положения ст. 222 ГК РФ к целому зданию.

С учетом положений ч. 2 ст. 222 ГК РФ требования СГСНЭ о сносе самовольной постройки будет являться не соответствующим объему нарушения. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Таким образом, правильнее всего предъявить компании требование о приведении в первоначальное состояние Объекта, но СГСНЭ имеет возможность предъявить требование о сносе.

--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2
Читают тему