Такую позицию суд занял в деле о купле-продаже квартиры. С ситуацией, которую он рассматривал, могут столкнуться тысячи людей, и им полезно знать, почему главный суд страны встал на сторону покупателя и что сказано в законе о задатке.
В Красноярске одна женщина продавала свою квартиру, а другая ее покупала и внесла солидный задаток. Они всё сделали законно. Сначала подписали соглашение о порядке заключения договора купли-продажи. Во втором пункте этого соглашения было сказано, что подписанный документ по статье 429 Гражданского кодекса имеет силу предварительного договора. Обе стороны решили, что они обязуются к оговоренному дню заключить договор купли-продажи квартиры. Было еще и дополнительное соглашение о задатке. Причем в документе оговаривалось, что в случае срыва сделки по вине продавца тот обязан вернуть задаток в двойном размере в течение трех суток.
Но хозяйка квартиры от продажи жилья в последний момент отказалась. Она вернула покупательнице задаток, но в одинарном размере. Та пошла в суд требовать двойной задаток, как было оговорено, а продавец подала два встречных иска с просьбой признать подписанные ею же договора недействительными. Аргумент был таков: она подписала бумаги "под влиянием заблуждения".
Начались суды. Районный суд Красноярска решил, что продавец должен вернуть задаток в двойном размере и оплатить судебные расходы. А во встречном иске продавцу отказали. Краевой суд это решение подтвердил. Тогда продавщица, обиженная на такой вердикт, и обратилась в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам суда подтвердила, что суды первой и второй инстанций разрешили спор правильно.
В предварительном соглашении о заключении основного договора купли-продажи было прописано всё - цена квартиры, ее характеристики и порядок расчета за жилье. Но главное было вот что: одним из условий заключения основного договора была одновременная продажа покупательницей собственной квартиры. Гарантией, что эти условия не изменятся, и было подписанное в тот же день дополнительное соглашение о задатке.
Вот как процедура с задатком прописана в законе. По пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса задатком называются деньги, выдаваемые одной из сторон в счет положенных по договору платежей. И делается это в доказательство того, что договор будет заключен и исполнен.
В пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса про неисполнение договора сказано, что задаток остается у тех, кто пострадал. Если продавец - задаток остается у него. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суды, соглашаясь с обиженной покупательницей в ее желании получить деньги в двойном размере, записали, что полученная сумма была именно задатком, а никак не авансом несостоявшейся покупки. Именно задатком названы эти деньги и в дополнительном соглашении.
Про задаток есть в законодательстве даже специальная статья - 329-я. И там сказано, что задаток - это один из способов обеспечения исполнения обязательств. Главная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Доводы продавца квартиры, что нормы Гражданского кодекса о задатке нельзя применять к обязательствам предварительного договора, Верховный суд отверг.
Наталья Козлова
"Российская газета" - Федеральный выпуск №4941 (117) от 30 июня 2009 г.
