Правовое регулирование строительства жилья

Обеспечение граждан достойными жилищными условиями, доступными по способу приобретения, - одно из основных направлений социальной политики Российского государства.

Возведение квартир в составе многоквартирного жилого дома застройщик осуществляет подрядным или хозяйственным способом. При наличии необходимых производственных мощностей и лицензий <1> строительная организация может совместить функции застройщика и подрядчика (хозяйственный способ). Подрядчик осуществляет строительство и проводимые работы в соответствии с технической документацией. Для выполнения работ любой подрядчик может привлечь субподрядчика. В этом случае он становится генеральным подрядчиком и согласно условиям договора несет ответственность за строительство объекта перед застройщиком.

--------------------------------

<1> Лицензирование деятельности по проектированию, строительству и инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения было установлено в Федеральном законе от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ, затем прекратилось с 1 июля 2007 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 252-ФЗ. С 25 июля 2007 г. в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2007 г. N 136-ФЗ оно было возобновлено и вновь прекращается с 1 июля 2008 г.

До 2005 г. ни Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, - договор долевого участия. В связи с этим в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: долевого финансирования (инвестирования), о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.

Это означало, что, превратившись в кооператора, пайщика или товарища, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома, и нес все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилья.

В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничества в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.

Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную выгоду они могут извлечь из привлечения денежных средств субинвесторов - физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие деньги, они использовали их в личных корыстных целях и не выполняли договорных обязательств.

В результате тысячи граждан, полностью выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, такового не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий контрагента по договору в суд в порядке гражданского судопроизводства, и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в том случае, если они заплатили за него деньги.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г., должен был устранить отмеченные недостатки, защитить права граждан и выступить в качестве регулятора правоотношений, связанных со строительством многоквартирных домов. В соответствии с указанным Законом дольщик квалифицируется как покупатель или заказчик услуг, а не инвестор и, следовательно, застройщик является продавцом жилья.

Отныне компания-застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной документации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации; в нем должны содержаться срок передачи жилья участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты и гарантийный срок на объект долевого строительства.

В порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, по договору участия в долевом строительстве допускается уступка участником долевого строительства прав требований к застройщику. Уступка права требования также подлежит государственной регистрации.

Таким образом, данный Закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса РФ должны предотвратить двойную-тройную продажу одних и тех же квартир. Вместе с тем Закон издан сегодня, а свои деньги люди потеряли (вернее, их украли у них) вчера. Бомба замедленного действия, заложенная несколько лет назад, только теперь сработала и выявила неприглядную картину в жилищном строительстве.

Наряду с этим все стройки начинались еще до издания нового нормативного акта, а его положения распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получены после 1 апреля 2005 г. Помимо этого, по мнению юристов, компании-застройщики могут обойти Закон N 214-ФЗ, в том числе путем заключения с гражданами так называемых альтернативных договоров.

Например, п. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ устанавливается безусловное право застройщика привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, а у граждан, отдавших свои деньги застройщику и выполнивших свои обязательства по договору о долевом строительстве, только "может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме".

Подобные нечеткие, неоднозначно толкуемые положения в Законе являются лазейкой для правонарушителей. Последние именно с подобными, ни к чему не обязывающими выражениями могут оформить договоры и подсунуть их на подпись гражданам.

В последние годы началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (в ред. от 8 мая 2002 г.) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования.

5 сентября 1997 г. создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" <2> (АИЖК). Основная цель его деятельности - развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. По стандартам агентства ипотечные кредиты выдают 119 организаций из 66 регионов Российской Федерации. По состоянию на 26 января 2007 г. АИЖК рефинансировано 70,6167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 45,514 млрд руб. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке - партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако в отличие от обращения напрямую в банк при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем выступает не банк, а агентство.

--------------------------------

<2> См. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

Наряду с этим приняты также различные нормативные правовые акты в части развития ипотечного жилищного кредитования <3>, жилищных накопительных кооперативов <4> и др.

--------------------------------

<3> См., например, Постановление Правительства РФ от 13 мая 2006 г. N 285 "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "жилище" на 2002 - 2010 годы" и др.

<4> См. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. Федерального закона от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ).

Существуют несколько видов ипотеки:

• кредитование граждан на покупку жилья на вторичном рынке;
• кредитование граждан на покупку жилья в строящемся доме (долевое строительство);
• кредитование граждан на улучшение жилищных условий (кредит берется на разницу в стоимости имеющейся и приобретаемой квартиры);
• социальная ипотека (кредитование малоимущих граждан при финансовой поддержке государства);
• потребительский ипотечный кооператив - ПИК (накопительная кооперативная система).

Раскроем сущность некоторых из них.

Социальная ипотека - это покупка жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства. В роли государства, например в московской ипотеке, выступает Правительство Москвы. Москвичи приобретают квартиру на льготных условиях с использованием ипотечного жилищного кредитования. Город оплачивает часть ее стоимости за счет бюджетных субсидий или непосредственно финансирует и организует строительство ипотечного жилья.

Департамент жилищной политики разработал две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Схема первая: покупка жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой 70% стоимости квартиры за счет кредитных средств. Квартира по социальной ипотеке примерно в два раза дешевле коммерческого жилья. Схема вторая: субсидирование первоначального взноса. Можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней банковский ипотечный кредит и собственные средства, после чего приобретается подходящее жилье.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК). В отличие от банка кооператив - некоммерческая организация. Это добровольное объединение физических и юридических лиц, связанных общей целью - приобретение недвижимости. Суть кооператива - взаимное последовательное кредитование его участниками (пайщиками) покупки жилья для каждого. Деньги всех членов кооператива накапливаются в общем фонде. Размер взносов зависит от стоимости приобретаемой пайщиком квартиры. Как только набирается сумма, необходимая очередному пайщику, кооператив выделяет ссуду и покупает для него квартиру. Пайщик вселяется в квартиру, прописывается в ней, оформляет ее в собственность (по желанию) и начинает в рассрочку возвращать одолженные у кооператива деньги. Тем временем процесс накопления продолжается, покупается квартира для следующего пайщика и т.д. При сопоставимых условиях удорожание квартиры в ПИК в два-три раза меньше, чем при банковской ипотеке.

В настоящее время общее количество жилищных кооперативов, построенных по принципам касс взаимопомощи, составляет около 40 тысяч, они объединяют почти 100 млн пайщиков.

До недавнего времени ипотека для большинства банков не являлась важным направлением развития бизнеса, так как была им невыгодна: ипотечный кредит - один из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. В настоящее время из-за роста конкуренции на рынке ипотеки банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты на покупку жилья, увеличивают сроки погашения кредита до 30 лет.

Анализ рынка ипотечного кредитования показывает: кредит предоставляется, как правило, на 10 - 15 лет под 11 - 13% годовых в долларах США или 14 - 18% в рублях при первоначальном взносе 20 - 30% стоимости квартиры. При этом следует иметь в виду, что значительных отклонений от среднестатистических условий не бывает: при низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета. Если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше, или первоначальный взнос достигнет 50%. Таким образом, при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования средняя стоимость квартиры возрастает на 50 - 70%.

Завышенные требования многих банков к обеспечению кредитных ресурсов по ипотечному кредитованию, а также высокие процентные ставки привели к росту цен и стали препятствием на пути распространения среди населения этого перспективного вида банковских услуг. В связи с этим лишь 7% граждан имеют возможность получить ипотечный кредит.

Решение задачи обеспечения граждан жилищными условиями в настоящее время осуществляется в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Его основу составляет принятая Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 Федеральная целевая программа (ФЦП) "Жилище" (с последующими изменениями и дополнениями), рассчитанная на 2002 - 2010 гг. В ее состав входят различные подпрограммы, выполнение которых предусматривалось в два этапа. На первом этапе (2002 - 2005 гг.) предусматривалось выполнение таких подпрограмм, как:

• "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";
• "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
• мероприятия по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
• мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых и др.

Второй этап реализации указанной Программы предусматривает две стадии: первая стадия - 2006 - 2007 гг.; вторая - 2008 - 2010 гг. На этом этапе должны быть выполнены:

• подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства";
• подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры";
• подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";
• подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством";
• мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Кроме того, на втором этапе осуществляются мероприятия по реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 г.

По данному вопросу почти в каждом регионе были приняты свои законы, другие нормативные правовые акты, программы.

Для реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" из средств федерального бюджета, например, в 2006 г. выделено 21,9 млрд руб. Кроме того, предусмотрены государственные гарантии на предоставление ипотечных жилищных кредитов гражданам в объеме 26,5 млрд руб.

Большее количество преступлений совершается при бюджетном финансировании объектов, строительство которых осуществляется в рамках национальных проектов. Нередко такие преступления совершаются и при проведении конкурсов (тендеров) на выполнение строительных работ.

Конкурсы проводятся с целью выбора исполнителей для поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг для федеральных государственных нужд <5>, в том числе при реализации приоритетных национальных проектов.

--------------------------------

<5> О порядке проведения конкурсов см.: Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ "О государственном оборонном заказе", Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" и др.

При размещении заказа путем проведения конкурса создается комиссия. Ее состав определяется заказчиком, а общее число членов не должно быть менее пяти человек. О проведении конкурса организация-заказчик дает объявление, описывает условия участия в конкурсе, представляет проект контракта, который должен быть заключен с победителем. Участники, изъявившие желание участвовать в конкурсе, вносят залог (возвращаемый в случае проигрыша) или предоставляют банковскую гарантию. Затем фирмам дается определенный срок для подготовки своих предложений.

На заключительном этапе заказчик должен рассмотреть все представленные проекты с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации, и выбрать победителя. Однако на практике при проведении конкурса совершаются различные злоупотребления.

Наиболее распространенные виды и способы преступлений,

совершаемые при строительстве и получении жилья

Внушительные объемы денежных средств, находящиеся в обороте в строительной сфере, масштабное финансирование приоритетного национального проекта не остались без внимания со стороны преступных групп. Анализ состояния преступности в строительной сфере свидетельствуют о тенденциях роста количества совершаемых преступлений, следствие по которым обязательно. Так, в 2004 г. в строительной сфере было выявлено 5869 преступлений, в 2005-м - 6677, в 2006-м - 9217.

Наиболее распространенными видами преступлений в данной сфере являются мошенничества. Устойчивый высокий спрос на жилье, значительно опережающий предложение, позволяет строительным компаниям привлекать денежные средства граждан, не заботясь о реализации инвестиционных контрактов. Причем в отличие от иных хищений, совершаемых путем мошенничества, когда преступники, совершив обман, похищенные деньги и имущество сразу обращают в свою пользу, при долевом строительстве они чаще действуют иначе. В целях привлечения наибольшего числа вкладчиков будущим участникам долевого строительства демонстрируются "пока пустая" строительная площадка, чертежи дома либо незаконченный "нулевой цикл" - вырытый котлован под фундамент или уже готовый фундамент.

При этом деньги берутся по "полной программе" в размере стоимости готовой квартиры. Таким образом, мошенники имеют "в запасе" значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты, а их деньги многократно "прокручиваются", с лихвой окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства. Деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других (как в обычных финансовых пирамидах 90-х гг.), вкладываются в строительство домов, фигурирующих в договорах совместного инвестирования, и других объектов, а также тратятся на иные нужды. В результате преступники получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир, и отказываются возвращать внесенные за эти квартиры деньги.

И в настоящее время уголовные дела возбуждаются в отношении лиц, обманным путем получивших денежные средства граждан на приобретение жилья до вступления в силу Закона N 214-ФЗ (т.е. стройки эти начинались до 1 апреля 2005 г.). Анализ уголовных дел показывает: с целью хищения мошенники прибегали к различным способам и вариантам совершения преступлений.

Около 50% общего количества изученных уголовных дел по ст. 159 Уголовного кодекса РФ (далее - УК РФ) возбуждены по фактам привлечения денежных средств дольщиков на проекты с неоформленной проектно-сметной и разрешительной документацией при отсутствии возможности осуществления строительства с последующим невыполнением договорных обязательств. Организациями, осуществляющими строительство жилых домов, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается большое количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Наиболее распространенные из них - предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.

Так, прокуратура Московской области расследует уголовное дело в отношении руководителей ООО "Компания "Стройиндустрия". Компания, не являясь соинвестором строительства шести и семи корпусов жилого дома в микрорайоне "Центральный" г. Долгопрудного Московской области, неправомерно заключала с физическими лицами договоры о привлечении денежных средств для строительства. При этом земельный участок ООО не выделялся, экологическая экспертиза не проводилась, необходимые документы не оформлялись.

За последние два года в отношении руководителей недобросовестных строительных компаний в Москве и Московской области возбуждено 86 уголовных дел. Практически по каждому из них потерпевшими признаются по несколько сотен пострадавших граждан. Мошеннические действия, как правило, совершаются по одинаковой схеме. Компании заключают договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве жилых домов или инвестиционные контракты на строительство. Получая от граждан значительные денежные средства, принятые на себя обязательства не выполняют, а деньги тратят на свои нужды.

Лидером в данном случае выступает коммандитное товарищество "Социальная инициатива и Компания". Свою деятельность данная организация строила по принципу пирамиды. Ее сотрудники осуществляли сбор денежных средств от граждан на приобретение жилья и земельных паев с правом ежеквартального получения процентов по ним (в том числе в филиалах, расположенных на территории Российской Федерации), заведомо зная, что финансово-хозяйственная деятельность по строительству жилья осуществляться не будет в связи с отсутствием у товарищества достаточных оборотных средств для исполнения договорных обязательств. Часть денежных средств, передаваемых товариществу, направлялись на счет головной организации в г. Москву, а оставшаяся часть использовалась на текущие расходы филиала.

Головная организация разработала схему деятельности по инвестированию строительства недвижимости, в соответствии с которой были определены объекты для инвестирования строительства. У филиалов товарищества земельные участки в собственности не находились, договоры аренды не заключались. При этом руководство филиалов вводило в заблуждение граждан при получении от них денежных средств относительно целей вложения, реальности строительства недвижимости, сроков постройки и сдачи объектов в эксплуатацию. Нанесенный ущерб гражданам по всей России составляет более 15 млрд руб. По уголовному делу признаны потерпевшими свыше 8 тыс. человек. В ходе расследования уголовного дела установлено, что похищенные денежные средства вкладчиков направлялись на приобретение недвижимости на территории Кипра, Испании и различных городов Российской Федерации.

По материалам УБЭП МВД РБ возбуждено и расследуется уголовное дело в отношении директора ООО "Уфамонолитстрой" г. Уфы В., который в апреле 2005 г. без получения необходимой разрешительной и проектной документации заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома в г. Уфе с ООО "Магик-2" (г. Агидель), по которому получил в качестве долевого взноса денежные средства в сумме 30 млн руб. Однако данные средства были использованы им не по целевому назначению (в том числе на погашение кредиторской задолженности по налогам и сборам, задолженностей перед поставщиками и подрядчиками и т.п.).

В последнее время крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых на первый взгляд вполне укладывается в рамки правового поля, стали ориентироваться при возведении жилых домов не на свои финансовые средства или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, в основном граждан. Они вступают в договорные отношения с последними на строительство жилья, в том числе по "альтернативной" системе (вексельной, предварительного договора, о совместной инвестиционной деятельности и т.д.) и получают от них деньги под будущие квартиры. Однако со строительством не спешат, открывая все новые строительные площадки и выставляя будущие новостройки на продажу. Эти компании, аккумулируя в своих руках огромные средства, не вкладывают их в строительство объектов, обусловленных договорами, превращая его в долгострой, а расходуют не целевым образом. Заработав на этом, спустя несколько лет компания "безболезненно" возвращает какой-то части дольщиков их деньги, разумеется, без процентов и штрафных санкций.

Для привлечения денежных средств граждан существуют многообразные формы обмана. Так, некоторые организации заключали со строительными компаниями, ведущими строительство жилых комплексов, агентские договоры по подысканию граждан для участия в долевом строительстве, вступали с последними в договорные отношения, заведомо не имея намерения выполнять свои обязательства как перед застройщиком, так и перед гражданами. При этом договор с застройщиком использовался как прикрытие для демонстрации гражданам своих полномочий по сбору денег и возможности предоставления вкладчикам построенных квартир.

В некоторых случаях с этой целью риелторская фирма заключала договоры с организациями-соинвесторами о том, что от их имени и за их счет будет привлекать денежные средства физических лиц (граждан) в качестве долевого участия в этом строительстве. Затем такая фирма оформляла с гражданами соответствующие договоры, однако часть полученных от граждан денежных средств по кассе не приходовала, в банк не сдавала, на расчетные счета организаций-соинвесторов не перечисляла.

В других случаях инвестиционная фирма заключала договор с организацией-застройщиком об инвестировании строительства нескольких жилых домов, после чего привлекала денежные средства граждан на долевое участие в строительстве, однако свои обязательства как перед застройщиком, так и гражданами-соинвесторами не выполняла. Значительную часть денежных средств она использовала в своих личных корыстных целях, в связи с чем финансирование стройки прекращалось, а застройщик подыскивал новых инвесторов, заканчивал строительство и реализовывал квартиры третьим лицам.

Порой строительные фирмы, заключившие договоры на долевое участие в строительстве жилых домов с физическими лицами - гражданами, вкладывали в строительство лишь часть полученных денежных средств, а остальные переводились на счета подставных, фиктивных фирм, обналичивались и присваивались. В результате объекты строительства оказывались "замороженными".

Случаются ситуации, когда риелторская компания заключает договор со строительной организацией о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, оговаривая в качестве условия выделение для себя в этом доме определенного количества квартир. Затем данная компания привлекает денежные средства граждан и заключает с ними договоры по уступке права требования указанных квартир в строящемся доме. В связи с невыполнением компанией своих обязательств, а также по другим причинам застройщик в одностороннем порядке расторгал договор с этой компанией, о чем заблаговременно уведомлял ее руководителей. Несмотря на это компания продолжала осуществлять сбор денег с граждан, которые никаких квартир не получали.

Рассмотрим одну из разновидностей этого способа. Фирма-инвестор привлекает к договору риелторскую компанию, а та продает путем уступки прав по этому договору квартиры гражданам. Далее фирма-инвестор расторгает договор с риелтором под различными предлогами, например, что в момент передачи квартиры риелтору якобы произошла арифметическая ошибка при учете площади и пересчитанная цена оказалась вдвое больше, в связи с чем недостроенный объект продавался третьим лицам. На жалобы граждан руководители фирмы-инвестора заявляли: по долгам они не отвечают, поскольку в договорные отношения с ними не вступали, поэтому все претензии должны предъявляться риелтору.

При этом возникает цепочка двойных, а порой и тройных продаж. Так, была прекращена деятельность ЗАО "ИСПК "Стройсервис", которое осуществляло строительство 14-этажного жилого дома в г. Химки Московской области. На основании договоров об уступке прав на участие в инвестировании строительства либо долевого участия в строительстве фирма продала физическим лицам 57 квартир в строящемся доме, получив от вкладчиков 44,9 млн руб. Заключив договор о переуступке прав, "Стройсервис" передал указанные квартиры третьей организации, которая в свою очередь перепродала их другим гражданам.

Наряду с этим мошенники порой создают организации, зарегистрированные по утраченным паспортам, и после сбора денежных средств граждан скрываются.

Для привлечения денежных средств мошенники применяют различные уловки и ухищрения, в частности:

- обещание безвозмездной финансовой субсидии. Так, исполнительный директор одного ООО и старший менеджер при заключении с гражданами договоров инвестирования строительства жилья разъясняли клиентам, что они должны перевести на расчетный счет фирмы не менее 21% стоимости приобретаемого жилья, после чего по решению кредитного комитета ООО "Русское инвестиционное строительное общество", находящегося в Москве, в течение 30 дней перечислить клиенту недостающую сумму инвестиций. Инвестиции давались под небольшие проценты (6 - 7% годовых) на продолжительные сроки (до 29 лет). В период с февраля по апрель 2005 г. от клиентов на расчетный счет фирмы поступило более 1500 млн руб. Ни одного кредита выдано не было.

По аналогичной схеме действовала и фирма ООО "Норд Инвестмент СПб" (г. С.-Петербург) в г.г. Омске, Новосибирске, Красноярске, Иркутске, Барнауле. Клиентам объяснялось, что существует скандинавский холдинг "Nord Investment", который долгое время работал за рубежом на рынке жилья, и сейчас его руководство решило освоить российский рынок. Интересы холдинга в России представляет ООО "Норд Инвестмент". Инвестиции будут выдаваться на срок от шести месяцев до 25 лет под 9,5 - 10% годовых, но до этого на счет фирмы необходимо внести не менее 20% стоимости приобретаемого жилья, после чего головная организация, находящаяся в С.-Петербурге, в течение 30 дней примет решение о выдаче инвестиций;

- злоупотребление доверием граждан путем ссылки на имеющиеся правоотношения с крупнейшими строительными фирмами, администрацией территориальных образований, другими государственными органами. В частности, Региональный общественный фонд "Содействие финансированию социальных программ", обещая гражданам безвозмездную субсидию в размере от 5 до 20% стоимости квартиры в домах-новостройках, привлекал денежные средства граждан в размере от 20 до 60 тыс. долл. США, которые были предназначены для инвестирования в строительный комплекс города, а фактически руководителями фонда присваивались. При этом руководители фонда ссылались на якобы имеющиеся правоотношения с Департаментом строительства Правительства Москвы, крупнейшими строительными организациями Москвы, в частности ОАО "ДСК-1", ОАО "СУ-155", ОАО "ХК Главмосстрой". Кроме того, руководители указанного фонда вводили в заблуждение граждан заявлениями, что осуществляют свою деятельность при поддержке Правительства Москвы и под патронажем Управления юстиции Москвы.

В ходе проведенных мероприятий было установлено: деятельность указанного фонда никакого отношения к программам Правительства Москвы по предоставлению безвозмездных субсидий гражданам для приобретения жилья не имеет, какие-либо правоотношения со строительными организациями г. Москвы у руководителей фонда отсутствуют, Управление юстиции по г. Москве указанному фонду никакой поддержки не оказывает и к его деятельности не имеет никакого отношен