Решением Совета Ассоциации российских банков от 23 сентября 2009 года была одобрена реализация новой целевой антикризисной Программы АРБ — «Ипотечная реабилитация».
Демонстрировавшее в докризисный период едва ли не рекордные темпы роста, ипотечное кредитование в России при наступлении кризиса обнаружило столь же рекордную глубину падения. Главная причина обвала – практически полное отсутствие национальных источников и механизмов рефинансирования сверхдолгосрочных жилищных кредитов и, как следствие, чрезмерная зависимость от нестабильных иностранных источников «длинных» и дешевых денег. Резкое прекращение доступа к фондированию из-за рубежа фактически остановило ипотеку в России.
Наверное, это не навсегда. Однако, как и с какой скоростью пойдет оживление ипотеки в будущем, зависит не только от ситуации на финансовых рынках. Как минимум, необходимо чтобы в стране нашлись банки, не разочаровавшиеся в этом виде кредитования и реально заинтересованные в наращивании ипотечного портфеля в посткризисных условиях. Причем желательно, чтобы это были не только госбанки, которым жилищным кредитованием граждан приходится заниматься «по долгу службы», даже вопреки коммерческим резонам. Ведь ипотека во всех странах, где она развита, – это не только социальный, но и рыночный проект. Прежде всего – рыночный.
До кризиса ипотечные кредиты в России выдавало около шестисот коммерческих банков. Общий размер сформированного ими ипотечного портфеля накануне обвала составлял около триллиона рублей. Большинство этих кредитов было выдано за счет краткосрочных ресурсов банков, с расчетом на более или менее быстрое рефинансирование: в России или за рубежом. Однако удалось это немногим. Общая сумма так или иначе рефинансированных кредитов не достигла и двадцати процентов совокупного портфеля. Остальное «зависло» на балансах банков-кредиторов, не только не принося прибыли, на которую они рассчитывали, но зачастую генерируя убытки: из-за дороговизны краткосрочных ресурсов, которыми банкам приходится восстанавливать потраченные ими оборотные средства; из-за резко возросшего уровня просрочки по кредитам и, как следствие, — беспрецедентного объема начисляемых резервов; из-за чрезмерной политизированности судов во время кризиса и других сложностей в работе с проблемными ссудами…
От того, насколько эффективными окажутся решения этих накопившихся проблем, будут существенным образом зависеть темпы возрождения рынка ипотеки в России по окончании кризиса. Вполне естественно в этих условиях, что Ассоциация российских банков сочла необходимым внести свой вклад в «расшивку» ипотечных проблем. Основная цель Программы «Ипотечная реабилитация» — создание условий, при которых ипотечные кредиторы–члены АРБ смогут свести к минимуму издержки обслуживания уже сформированных ими портфелей.
В рамках данной Программы типовой ипотечный портфель банка условно расчленяется на три сегмента:
- добротные кредиты, соответствующие требованиям Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» (главное из которых – сумма каждого кредита не более 70% оценочной стоимости залога);
- не менее качественные кредиты, которые, однако, не могут быть включены в ипотечное покрытие российских облигаций по формальным критериям;
- «токсичные» кредиты с высоким уровнем просрочки по текущим платежам.
Для каждого из этих сегментов Программа предусматривает свое решение.
Так, первая группа кредитов может служить основой (покрытием) для выпуска ипотечных облигаций по российскому законодательству. К сожалению, инвесторов, реально заинтересованных в покупке таких бумаг, на российском рынке по-прежнему не наблюдается. Но их может выкупить сам кредитор. И использовать в качестве залога для получения сравнительно недорогих кредитов в Банке России. Для этого достаточно, чтобы выпускаемые облигации получили поручительство АИЖК. С недавних пор такие поручительства предоставляются. Проблема только в одном: в объеме портфеля. Сделки менее миллиарда рублей просто не практикуются, а реально положительная экономика сделки достигается при размере секьюритизируемого пула 3 млрд. рублей и более. В этих условиях актуальным становится объединение кредитных пулов, принадлежащих нескольким банкам. Это далеко не простое с технологической точки зрения объединение и станет основным содержанием той части новой Программы АРБ, которая получила название подпрограмма «Федеральный стандарт».
Соответственно, подпрограмма, которая предложит банкам решения для второй группы кредитов (выданных по собственным стандартам банков), получила название «Корпоративный стандарт». В отличие от предыдущей подпрограммы, здесь по-настоящему эффективные решения еще предстоит разработать. И согласовать с заинтересованными ведомствами: с Банком России, с ФСФР. И помочь в этом должен немалый консолидирующий и лоббистский потенциал АРБ.
Название третьей подпрограммы – «Проблемные кредиты» — говорит само за себя. Здесь банкам предлагаются методы работы с просроченными долгами, уже апробированные в рамках «Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечной задолженности» (МАССИЗ). Это и профилактическое антикризисное консультирование заемщиков с целью реструктуризации проблемных кредитов, и достижение договоренностей с клиентами о досрочном погашении долга, и связанные с этим риэлтерские услуги по реализации объектов из-под залога, и, наконец, принудительное взыскание долга в судебном порядке. Инициированный полгода назад, этот проект АРБ и ряда других уважаемых организаций неуклонно набирает обороты.
Разумеется, урон, нанесенный кризисом системе кредитования вообще, и ипотечного кредитования в частности, слишком силен, чтобы можно было рассчитывать на появление какого-то радикального снадобья. Лечение будет долгим и комплексным. Но с чего-то надо начинать. Разработчики и инициаторы Программы «Ипотечная реабилитация» предлагают начать с рефинансирования кредитных портфелей, сформированных банками еще до кризиса. Справедливо полагая, что без этого реабилитировать ипотеку в России будет нелегко. А дальше – посмотрим.
Ассоциация Российских Банков
