--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
If there is no struggle, there is no progress.
Frederick Douglass, 1857
|
20.10.2015 14:57:21
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев +7 (921) 320-0433 |
|
|
|
|
|
20.04.2016 12:58:34
ПЗЗ: чего боятся застройщики?
ТЕКСТ: ЕЛЕНА ДЕНИСЕНКО Земельный и строительный рынок Петербурга замерли в ожидании новых Правил землепользования и застройки. Главные ноу-хау документа – ограничение новой застройки по высотности и плотности. И как неизбежное следствие – ухудшение экономики проектов. В середине апреля состоится итоговое рассмотрение поправок к новым Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга. Напомним, документ был разработан и обнародован Смольным в ноябре 2015 года. Всего в комиссию по землепользованию и застройке поступило около 2 тыс. поправок, причем значительная часть – от бизнеса. Многие из них были отклонены. Так в чем же видит для себя угрозы строительное сообщество? ВЫСОТУ ОБРЕЖУТ Наиболее болезненный вопрос – ограничение нового строительства по высоте. В проекте ПЗЗ отменено регулирование предельной высоты зданий в историческом центре города, в этих случаях строго действуют нормы закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…». По словам руководителя департамента по управлению проектной документацией компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Булатниковой, это равносильно наложению абсолютного запрета на отклонение от разрешенных параметров по высотности не только при строительстве, но и реконструкции зданий. По ее мнению, такой подход снизит интерес девелоперов к реализации большинства проектов в центре города. За пределами исторического центра базовая высота застройки определена в 40 метров (12 этажей). Застройщиков и экспертов смущает в новом подходе «уравниловка». А также то, что зачастую часть территории уже застроена более высокими зданиями и понижение высотности может обернуться градостроительным диссонансом. «Ограничение этажности для отдельных локаций действительно актуально для Петербурга, это вполне здравая позиция градозащитников. Но такая необходимость есть далеко не во всех районах. Мне кажется, что в целом должна работать дифференцированная формула, учитывающая специфику городского облика и не ограничивающая естественное развитие архитектуры мегаполиса», – считает генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов. Но 40 метров – базовый показатель. В отношении конкретных территорий могут быть установлены более строгие ограничения. Всю первую половину апреля Комиссия по землепользованию и застройке занималась «точечной корректировкой» высотных параметров застройки в 11 районах города. Были рассмотрены замечания, поступившие от горожан в ходе обсуждения проекта на общественных слушаниях. В результате картина будущей застройки в некоторых частях города заметно изменилась. Так, в Калининском районе, на территории Агрофизического института, где планировалось возвести высотку, установили предельную отметку в 25 метров вместо прежних 42-х. В Красногвардейском районе, у проспекта Металлистов, высота была снижена с 30 до 15-ти и так далее. Под раздачу попали компании: «Строительный трест» (проект на Поклонной горе), «Дальпитерстрой» (собиралась строить высотные дома и завод ЖБИ в Парголово), Setl Group (вместе с израильской «Моргал Инвестментс» работает над проектом «Планетоград») и многие другие участники рынка. В проекте ПЗЗ, правда, предусмотрена возможность отклонения от базового параметра высотности. В исключительных случаях Градостроительный совет и Комиссия по землепользованию и застройке разрешат возводить высотные доминанты, но не выше 90 м. Небоскребов в Санкт-Петербурге не будет. «Правильно, ли это? Станут ли проекты городской среды более выразительными без данного инструмента? В предыдущей версии ПЗЗ это допускалось», – сомневается генеральный директор компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова. ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ СОЖМУТ Этажность, безусловно, – главное поле битвы бизнеса и власти. Но в новом варианте ПЗЗ есть и менее очевидные нововведения, напрямую влияющие на рентабельность проектов за счет сокращения площади собственно застройки. Машиномест в новостройках должно стать больше – по одному на каждые 70 «квадратов» общей площади квартир (в ныне действующей версии ПЗЗ – на 80 кв. м). Одновременно новые ПЗЗ уменьшают возможности девелоперов использовать подземные пространства. Ограничения вводятся статьей, регламентирующей долю встроенных и пристроенных помещений: для высотной застройки она уменьшена до 15% от общей площади строения, включая подземную часть. «Применение этой меры с точки зрения организации пространства мне кажется достаточно спорным. Возможность спрятать автомобили под землю, максимально освободить от них дворовую и придворовую территорию, мне всегда импонировала. И даже не как девелоперу (все-таки строительство подземного паркинга достаточно дорогостоящее), а как обычному горожанину», – комментирует Дмитрий Панов. Кроме того, 12,5% от расчетного количества машиномест необходимо размещать на открытых автостоянках. «Очевидно, что для крупных объектов эти 12,5% выливаются в приличное количество машиномест. От таких стоянок необходимо предусматривать обустройство как санитарных, так и противопожарных разрывов, что существенно сокращает площадь основного строительства и снижает инвестиционную привлекательность земельных участков», – комментирует Ольга Сафронова. Требования к озеленению также отъедают дополнительную часть строительной площадки. Сами по себе нормы по «зеленке» довольно щадящие к застройщику – он должен посадить 23 кв. м травы, кустарников или деревьев в расчете на каждые 100 кв. м общей площади постройки. Можно и на стилобате. Но вот 30% газонов и цветников придется разместить на незастроенной территории (свободной от подземных паркингов и даже сетей). «Весь мир идет по пути максимального использования подземного пространства, а мы опять наоборот», – недоумевает Ольга Сафронова. Экспертов особо настораживает появление в проекте ПЗЗ загадочного термина «предельный размер земельного участка» наряду с понятием «минимальные размеры земельного участка». По логике, термин «предельный» может быть прочитан как «максимальный». В таком случае, девелоперам, реализующим проекты комплексного освоения территорий, придется резать землю на лоскуты и проектировать их таким образом, чтобы каждое пятно удовлетворяло всем перечисленным выше требованиям. Такой подход не прибавит градостроительной красоты новым микрорайонам. ТУМАНЫ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА Застройщикам, имеющим разрешение на строительство на руках, волноваться не о чем – они могут выходить на стройплощадки. Остальным девелоперам, находящимся в процессе согласования документации, обещано дать время на прохождение бюрократических процедур. Но многие проекты, даже имеющие положительное заключение экспертизы, придется переделывать после вступления в силу новых ПЗЗ. «Может быть, стоит пересмотреть этот подход и предусмотреть более гуманный по отношению к застройщикам? Например, точкой невозврата считать дату утверждения ГПЗУ (градплан земельного участка)? Или полученное положительное заключение экспертизы»», – предлагает Ольга Сафронова. Компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» передала в Комиссию предложение, в соответствии с которым проекты планировки и межевания территорий, принятые до вступления в силу новых ПЗЗ, признаются действующими до окончания расчетного срока генплана. Это позволит застройщикам до 2019 года реализовать свои проекты в прежних объемах. В любом случае, пока новые ПЗЗ не будут приняты, многие проекты окажутся в подвешенном состоянии. А процесс может опять сильно затянуться: ранее новые правила обещали принять до конца 2015 года. Теперь речь идет о лете 2016-го. Сами строители опасаются, что точка будет поставлена лишь в середине осени. «Хочется, чтобы проект ПЗЗ был, наконец, утвержден в скорейшие сроки. Конечно, новые ПЗЗ вводят более строгие нормы, например, в отношении высотности и коэффициента застройки территории, установления минимального значения для размещения открытых автостоянок. Подобные изменения не могут не расстраивать девелоперское сообщество. Однако рынок и к ним привыкнет. Главное, чтобы были твердые правила», – говорит директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Анна Смольная. По ее словам, переход к новым ПЗЗ первым начал переживать земельный рынок: он практически замер в ожидании документа. В данный момент ни продавцы, ни покупатели не знают, как просчитать потенциал участка под жилищную застройку. И эти смутные времена на первичном рынке могут затянуться. Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/04/13/229017.html
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев +7 (921) 320-0433 |
|
|
|
|
|
14.06.2017 19:15:37
586_487565
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 136/13 Москва 18 июня 2013 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Пауля Г.Д., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. – рассмотрел заявления Думы городского округа Самара, главы городского округа Самара, граждан Голомазовой О.В. и Кольцовой Л.О. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 по делу № А55-23145/2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2012 по тому же делу. В заседании приняли участие представители: от заявителей – Голомазовой О.В. и Кольцовой Л.О. – Филин Р.Г.; Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.). Автоматизированная копия 2 от заявителя – Думы городского округа Самара – Кузнецов П.А.; от заявителя – главы городского округа Самара – Максимова О.В.; от общества с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» – Голенцов Е.А., Крюкова И.Ф. Путем использования видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Самарской области (судья Коршикова Е.В.) в заседании участвовали представители: от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара – Филюк Т.В.; от прокуратуры Самарской области – Ларичева Н.В. Заслушав и обсудив доклад судьи Пауля Г.Д., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее. Общество с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Думе городского округа Самара и главе городского округа Самара о признании решения Думы городского округа Самара от 08.04.2010 № 885 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61» (далее – решение Думы № 885, оспариваемый акт) в части изменения зоны Ц-1 площади Славы, расположенной в границах Волжского проспекта, улицы Маяковского, улицы Молодогвардейской до здания правительства Самарской области, на зону Р-2 (зона парков, бульваров и набережных) в части принадлежащих заявителю земельных участков: под автостоянку № 1 площадью 1 677,10 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, ул. Маяковского угловая – просп. Волжский, с кадастровым номером 63:01:0505003:0507 и под автостоянку № 3 площадью 1 394,88 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, ул. Маяковского (под монументом «Слава»), с 3 кадастровым номером 63:01:0505003:0004, не соответствующим положениям статей 30, 34, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 40, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и недействующим. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее – департамент), Министерство культуры Самарской области, Управление Минкультуры России по Приволжскому федеральному округу, прокуратура Самарской области. К участию в деле привлечены Голомазова О.В. и Кольцова Л.О. Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2011 заявленные требования удовлетворены. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 29.03.2012 решение от 19.12.2011 отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 заявленные требования удовлетворены. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 13.11.2012 решение от 27.07.2012 оставил без изменения. В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения от 27.07.2012 и постановления от 13.11.2012 Дума городского округа Самара, глава городского округа Самара, Голомазова О.В., Кольцова Л.О. просят их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В отзыве на заявление департамент поддерживает доводы заявителей. 4 Прокуратура Самарской области в отзыве просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судами и усматривается из материалов дела, оспариваемым актом внесены изменения в карту правового зонирования, в том числе в районе площади Славы в границах улицы Ярмарочной, Студенческого переулка, Волжского проспекта, улицы Полевой, улицы Галактионовской и улицы Самарской в Ленинском районе города Самары зоны Ж-3 и Ц-1 изменены на зону Р-2. Решение Думы № 885 опубликовано в Самарской газете от 17.04.2010 № 67 (4343). Общество оспорило указанное решение в части изменения зоны Ц-1 в районе площади Славы на зону Р-2 (зона парков, бульваров и набережных), так как эти изменения касаются использования принадлежащих ему на праве собственности двух земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества – открытые автостоянки, также принадлежащие заявителю на праве собственности. В целях строительства административно-гостиничного комплекса на принадлежащих ему земельных участках в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче градостроительных планов земельных участков (далее – ГПЗУ). На основании заявления общества в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 (в редакции, действовавшей в спорный период; далее – Правила), 5 распоряжениями департамента от 05.02.2010 подготовлены ГПЗУ с кадастровыми номерами 63:01:0505003:0507 и 63:01:0505003:0004. Согласно данным документам для земельных участков предусмотрен градостроительный регламент, соответствующий территориальной зоне Ц-1 (зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района). Общество обратилось в арбитражный суд, указывая, что решение Думы № 885 привело к изменению разрешенного использования земельных участков, поскольку зона Р-2 не предусматривает размещения открытых автостоянок, офисных зданий, гостиниц, и полагая, что отдельные положения оспариваемого акта не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления такой деятельности, исключая возможность дальнейшего использования земельных участков под автостоянки и для строительства объектов недвижимости. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что оспариваемый акт в части положений, включивших принадлежащие обществу земельные участки в зону Р-2, не соответствует нормам закона, имеющего большую юридическую силу. Эти выводы поддержал суд кассационной инстанции. Суды пришли к выводу, что внесенные в Правила изменения не обеспечивают права и законные интересы общества как собственника земельных участков, что противоречит целям разработки Правил (пункт 3 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса); при подготовке изменений в Правила, касающихся границ территориальных зон, не учтены сложившаяся планировка территории и существующее землепользование (пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса); изменения в Правила внесены без учета фактического использования обществом 6 земельных участков (пункт 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса), поэтому оспариваемый акт нарушает права общества, связанные с пользованием земельными участками, а также права в сфере осуществления предпринимательской деятельности путем создания препятствий для эксплуатации автостоянок и строительства административно-гостиничного комплекса. Со ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса, устанавливающего право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, и статью 85 Земельного кодекса, определяющую состав земель населенных пунктов и зонирование территорий, суды пришли к выводу, что решение Думы № 885 в части, оспариваемой обществом, не соответствует положениям статей 30, 34, 36 Градостроительного кодекса и статей 40, 85 Земельного кодекса. Между тем судами не учтено следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, 7 сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса). Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 8 Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса ГПЗУ является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Изменение Правил в городе Самаре после выдачи ГПЗУ не противоречит статьям 30, 34, 36 Градостроительного кодекса, статьям 40, 85 Земельного кодекса. Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки – обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования обществом земельных участков, суды не учли, что по смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т. п., 9 которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса. Вывод судов о том, что принятие изменений в Правила создает препятствия обществу для дальнейшей эксплуатации автостоянок является ошибочным. Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Признавая оспариваемый акт недействующим, суды не учли, что данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков. 10 Суды также признали, что принятие оспариваемого акта после получения собственником земельного участка ГПЗУ является нарушением его прав, поскольку лишает возможности дальнейшего использования земельных участков для строительства объектов недвижимости. Однако, принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам Градостроительного и Земельного кодекса, то обстоятельство, что данным актом ограничиваются права собственника земельного участка, не может служить основанием для признания его недействующим. Вместе с тем в данном случае объем ограничения права собственности общества в результате внесения изменений в Правила существенно увеличился по сравнению с ранее существовавшим. В связи с этим собственник земельных участков не лишен права заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса, в том числе о выкупе у него земельных участков. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11 ПОСТАНОВИЛ: решение Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 по делу № А55-23145/2010 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2012 по тому же делу отменить. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» отказать. Председательствующий А.А. Иванов
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев +7 (921) 320-0433 |
||||
|
|
|
|||
|
|
|