Сегодня я решил рассказать о взыскании неустойки с жилищно-строительных кооперативов, т.к. популярность этой темы растет. В нашей стране исторически сложилось так, что ЖСК стали реальным способом получения жилья гражданами в обозримые сроки. Именно они, на мой взгляд, стали причиной появления собственности у граждан СССР, эту тему мы описывали ранее в публикации "Государственная жилищная политика".
Если для вновь появившихся форм объединения граждан были написаны специальные законы, то ЖСК остались слабо урегулированными законодателем. Это и является причиной по которой застройщики, не желающие или не способные строить дома по 214-ФЗ, так любят создавать ЖСК.
Чем регулируется деятельность ЖСК?
В настоящее время термин ЖСК содержится в ст. 110 ЖК РФ, в статье даётся следующее определение: "Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом".
В своей деятельности ЖСК руководствуются Жилищным кодексом РФ, Уставом, положениями утверждёнными ЖСК и решениями органов управления ЖСК. Органами управления ЖСК, согласно ст. 115 ЖК РФ, являются:
- Общее собрание членов ЖСК;
- Конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК более пятидесяти и это предусмотрено уставом ЖСК;
- Правление ЖСК и председатель правления ЖСК.
Высшим органом управления в ЖСК является именно общее собрание членов такого ЖСК, т.е. самих граждан.
Вступая в ЖСК человек становится не потребителем - покупателем или заказчиком, а участником - членом объединения, которое действует в интересах каждого его участника и в соответствии с волей таких участников. Практика показала, что некоторые ЖСК оформляют доверенности от своих членов с правом голосовать на собраниях от их имени. Выдавая такие доверенности граждане передают в руки определенной группы лиц и права на управление ЖСК. Дальше вопрос управления ЖСК решается без их участия. Учитывая то, что Устав кооператива и иные положения ЖСК были написаны без участия пайщиков при создании ЖСК, от вступающего пайщика требуется только внести деньги, а остальные вопросы решат за него.
Согласно п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013: "Если из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, такие отношения не подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей». Законом о ЖСК неустойка не установлена и если договором с пайщиком такая неустойка тоже не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона "О защите прав потребителей" не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда."
Таким образом, для определения возможности взыскания неустойки нужно изучить Устав и договор о внесении паевых взносов. Если эти документы не содержат ответственности ЖСК перед пайщиком, с учетом отсутствия ответственности в законе, взыскать неустойку не получится. Фактически суд встал на позицию, что если пайщики кооператива не предусмотрели в положениях ЖСК неустойку, то они сами этого хотели как высший орган управления ЖСК.
Следовательно пайщик ЖСК может выйти из кооператива или ждать исполнения обязательств перед ним. О том как выйти из кооператива мы говорили в нашей публикации «Как выйти из ЖСК?». В ч. 2 ст. 130 ЖК РФ, на мой взгляд законодатель допустил ошибку, не конкретизировав порядок и сроки выхода из кооператива. Закон говорит о том, что заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Таким образом, устав может содержать условие о том, что заявление будет рассмотрено в следующем финансовом году.
Понимая эти положения застройщики создают ЖСК и фактически остаются без ответственности за нарушение сроков. Поэтому еще на этапе вступления в ЖСК необходимо проверять документы на наличие положений о неустойке на случай задержки строительства. Правило здесь должно быть простое: нет неустойки - нет пайщика.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
