Как отметил суд округа, изменение местными властями вида разрешенного использования спорного участка не лишает недропользователя права на его получение в аренду без проведения торгов.
В комментарии «АГ» представитель истца отметил, что суды подтвердили преимущественное перед иными лицами право недропользователя на заключение без проведения торгов договора аренды участка, налагаемого на горизонтальную проекцию горного отвода. По мнению одного из экспертов, спор свелся к тому, что участок недр, которому был присвоен статус горного отвода, муниципальные власти решили использовать иным образом. Другая полагает, что постановление окружного суда является значимым вкладом в судебную практику, направленную на защиту предпринимателей и предприятий, деятельность которых способствует развитию промышленности. Третья заметила, что суд округа обратил внимание на приоритет норм законодательства о недрах над нормами градостроительного законодательства.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынес 29 марта Постановление суда кассационной инстанции по делу № А15-6367/2022, в котором признал право предприятия на предоставление ему в аренду земельного участка без проведения торгов для добычи пильного известняка.
Производственный кооператив «Дагестанский комбинат строительных материалов» (далее – кооператив) является обладателем лицензии на право пользования участками недр на Октябрьском месторождении полезных ископаемых (г. Дербент) со сроком до 25 декабря 2027 г. В августе 2022 г. кооператив обратился в администрацию г. Дербента с заявлением о предоставлении конкретного участка для проведения работ, связанных с пользованием недр, путем заключения договора аренды без проведения торгов, ссылаясь на наличие указанной лицензии.
В удовлетворении этого требования было отказано со ссылкой на то, что в октябре 2021 г. администрация города приняла решение о комплексном развитии незастроенной территории городского округа «Дербент», расположенной в трех кадастровых кварталах. Тогда же администрация распорядилась провести торги на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории в границах указанных кадастровых кварталов. В декабре 2021 г. администрация города и ООО «Монстрой» заключили договор, на основе которого в апреле 2022 г. между Управлением земельных и имущественных отношений г. Дербента и обществом был заключен договор аренды спорного участка до декабря 2031 г. В ноябре 2022 г. «Монстрой» сдало этот участок в субаренду Фонду СГДРИ «Новая земля».
Кооператив обратился в суд с иском к Администрации городского округа г. Дербента, Управлению земельных и имущественных отношений городского округа «г. Дербент», ООО «Монстрой» и Фонду СГДРИ «Новая земля», требуя признать недействительными указанные договоры о комплексном развитии незастроенной территории, аренды и субаренды спорного участка. Истец также требовал аннулировать записи регистрации об обременении в виде аренды и обязать предоставить ему участок для проведения работ по пользованию недр путем заключения договора аренды без проведения торгов. В иске также указывалось на незаконные действия Управления земельных и имущественных отношений городской администрации по изменению вида разрешенного использования участка: с вида «для использования под карьер по добыче камня» на вид «среднеэтажная жилая застройка (4–8) этажей».
Кооператив также оспорил решения администрации города о комплексном развитии незастроенной территории городского округа «город Дербент» в части, касающейся конкретного кадастрового квартала, и о проведении торгов на право заключения договора комплексного развития незастроенной территории. По мнению истца, участок недр на спорной земле, изначально предназначенной для проведения работ, связанных с пользованием недрами, был незаконно определен органами местного самоуправления под частную застройку и предоставлен третьим лицам в отсутствие согласия кооператива. Между тем на спорном участке имеются запасы пильного известняка.
В августе 2023 г. суд установил, что кооператив имеет лицензию на право пользования недрами в целях добычи пильных известняков, которая является действительной и никем не оспорена. Городская администрация знала о наличии у истца права на пользование недрами в границах горного отвода. По условиям лицензии участку недр был присвоен статус горного отвода, определены его пространственные границы с указанием географических координат угловых точек. Несмотря на это, администрация организовала и провела торги на право заключения договора комплексного развития незастроенной территории в границах трех кадастровых кварталов, и заключила с обществом «Монстрой» соответствующий договор. При таких обстоятельствах у администрации отсутствовали основания для предоставления спорного участка на торгах третьему лицу, резюмировалось в решении.
Тем самым суд счел, что участок, разрабатываемый кооперативом в границах горного отвода, не мог быть выставлен на торги и сдан в аренду (субаренду) третьим лицам. При этом срок действия горноотводного акта от 24 апреля 2017 г. установлен в соответствии со сроком действия выданной истцу лицензии (до 25 декабря 2027 г.). Соответственно, горноотводный акт является действующим и, будучи частью лицензионной документации, подтверждает исключительное право истца на пользование недрами, расположенными под поверхностью спорного участка.
«Таким образом, необходимым условием предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является наличие у пользователя недр лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода. Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст. 39.17 Земельного кодекса <…>. Кооператив является фактическим пользователем и владельцем земельного участка, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 24 марта 2023 г. и приложенными к нему фотоснимками», – отмечалось в решении суда.
В связи с этим суд признал договор о комплексном развитии незастроенной территории недействительным в части, касающейся конкретного кадастрового квартала. Также был признан недействительным договор сдачи в аренду участка обществу «Монстрой» от 6 апреля 2022 г. Тем самым суд указал, что его решение служит основанием для аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права аренды ООО «Монстрой». Кроме того, был признан недействительным договор субаренды участка, заключенный между обществом «Монстрой» и фондом СГДРИ «Новая земля». Суд также распорядился аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права субаренды фонда. Администрацию города суд обязал в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с кооперативом договор аренды спорного участка. В удовлетворении остальной части требований было отказано.
Впоследствии апелляция отменила решение первой инстанции и полностью отказала в иске. Апелляционный суд отметил, что в настоящее время вид разрешенного использования спорного участка – «среднеэтажная жилая застройка 4-8 этажей». Истцом не доказано, что вид разрешенного использования участка был незаконно изменен Управлением земельных и имущественных отношений городского округа «г. Дербент». «Судом установлено, что торги и договоры аренды оспариваются кооперативом не в связи с процедурными нарушениями, допущенными при проведении торгов, а ввиду наличия на момент проведения торгов не прекращенного в установленном порядке права пользования недрами <…>. Действующее законодательство не содержит указания на необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка в целях формирования земельных участков, образуемых для использования недр. Таким образом, получение кооперативом лицензии на недропользование не предоставляет ему исключительное право на пользование земельным участком, предоставление которого должно осуществляться в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства», – указала апелляция.
Продление лицензии на пользование недрами не приводит к автоматической пролонгации горноотводного акта. Представленный кооперативом горноотводный акт от 24 апреля 2017 г. имеет срок действия до 25 декабря 2019 г. Не представлено доказательств того, что истец имеет новую горноотводную документацию, соответствующую п. 2.5 раздела СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. В отсутствие такой документации он не может быть признан надлежащим истцом по заявленным требованиям, резюмировал апелляционный суд.
Изучив кассационную жалобу кооператива, АС Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Тем самым окружной суд подтвердил, что горноотводный акт от 24 апреля 2017 г. является действующим и, будучи частью лицензионной документации, подтверждает исключительное право кооператива на пользование недрами, расположенными под поверхностью спорного земельного участка. Следовательно, кооператив обладает правом предоставления в аренду без проведения торгов участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами. При этом, как установил суд первой инстанции, истец является не только законным недропользователем, но и фактическим владельцем испрашиваемого в аренду участка. Этот факт подтверждается актом осмотра от 24 марта 2023 г. и приложенными к нему фотоматериалами, заметила кассация.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых. Использование таких участков может осуществляться в соответствии с Законом о недрах. Участки для добычи полезных ископаемых предоставляются в аренду в особом порядке (без учета градостроительного регламента территориальной зоны), а условия использования спорного участка определены лицензий на право пользования недрами. В связи с этим предоставление земельного участка, испрашиваемого в целях добычи полезных ископаемых, не может зависеть от обстоятельств его нахождения в той или иной территориальной зоне, установленной градостроительными регламентами. Таким образом, изменение городской администрацией вида разрешенного использования спорного участка не лишает недропользователя права на получение в аренду испрашиваемого участка без проведения торгов.
«Суд апелляционной инстанции при разрешении спора неправильно применил к спорным отношениям положения Закона о недрах и Правила № 770 (речь идет о Постановлении Правительства РФ от 29 июля 2015 г. № 770 «Об утверждении Правил подготовки и оформления документов, удостоверяющих уточненные границы горного отвода» – прим. ред.), что привело к принятию незаконного судебного акта <…>. Выводы суда первой инстанции по существу спора основаны на правильном применении норм материального права к установленным им при разрешении спора фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам. Нарушений судом норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 288 Кодекса, не установлено. Поэтому решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 7 августа 2023 г. подлежит оставлению в силе», – резюмировала кассация.
В комментарии «АГ» адвокат Дагестанской республиканской коллегии адвокатов, преподаватель Дагестанского государственного университета (филиал в г. Дербенте) Азамат Расулов, представлявший интересы кооператива, отметил, что арбитражные суды в очередной раз подтвердили преимущественное перед иными лицами право недропользователя на заключение без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, налагаемого на горизонтальную проекцию горного отвода. «В ходе защиты прав и законных интересов кооператива я активно использовал арбитражную практику. Работа по делам данной категории требует специальных знаний в области земельного, градостроительного и горного законодательства. Определенную сложность представляет не только уяснение содержания норм указанных отраслей законодательства, но и их правильная подача (разъяснение) в судебном заседании. И хотя принцип Jura novit curia никто не отменял, обязанность доказывания лежит на стороне, которая ссылается на доказываемое ею обстоятельство (ч. 1 ст. 65 АПК)», – заметил он.
Партнер АБ «Казаков и партнеры» Ирина Воронкова отметила, что в данном деле апелляционный суд, проверяя законность выводов первой инстанции, заключил, что получение кооперативом лицензии на недропользование не предоставляет ему исключительное право на пользование участком, предоставление которого должно осуществляться в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. «Такой вывод суда противоречит как законодательству, так и сложившейся судебной практике. В ст. 7 Закона о недрах дословно указано, что пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия недропользователя, которому он предоставлен. Исходя из системного анализа норм Закона о защите конкуренции, Закона о недрах и сложившейся судебной практики, договор аренды в отношении находящихся в государственной или муниципальной собственности участков заключается с лицом, имеющим лицензию на право пользования участком недр, без проведения торгов. Проведение торгов невозможно, поскольку владелец лицензии на право пользования недрами обладает исключительным правом пользования. Позиция апелляционного суда ожидаемо повлекла обжалование постановления в кассационном порядке», – резюмировала она.
По словам эксперта, окружной суд справедливо указал на ошибки апелляционной инстанции и неправильное применение к спорным правоотношениям положения Закона о недрах и Правил № 770, что привело к принятию незаконного судебного акта. «Хотя закон и судебная практика однозначно определяют особый порядок взаимоотношений между органами, за которыми закреплено право оперативного и хозяйственного ведения, и арендаторами земельных участков, предоставленных для добычи полезных ископаемых, споров меньше не становится. Предприниматели зачастую вынуждены переводить предприятия в состояние простоя и нести убытки долгие месяцы, пока идут судебные разбирательства. В каждом случае имеются нюансы, на которые пытаются ссылаться должностные лица в обоснование отказов недропользователям в заключении договоров аренды. В данном случае таким нюансом стала специфика разрешенного использования участка (среднеэтажная жилая застройка). Суд округа в очередной раз указал, что участки для добычи полезных ископаемых предоставляются в аренду в особом порядке (без учета градостроительного регламента территориальной зоны), а условия использования участка определены лицензией на право пользования недрами. В связи с этим предоставление земельного участка, испрашиваемого в целях добычи полезных ископаемых, не может зависеть от обстоятельств его нахождения в той или иной территориальной зоне, установленной градостроительными регламентами», – пояснила Ирина Воронкова.
По мнению эксперта, данное постановление суда кассационной инстанции является значимым вкладом в судебную практику, направленную на защиту предпринимателей и предприятий, деятельность которых способствует развитию промышленности, пополнению бюджета и нередко становится «мишенью» интересов третьих лиц, лоббирующих личные интересы, используя «административный ресурс». «Полагаю, что постановление суда округа безусловно положительно скажется на практике разрешения аналогичных споров», – в заключение добавила Ирина Воронкова.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что в этом деле спор свелся к тому, что участок недр, которому присвоен статус горного отвода, муниципальные власти решили использовать иным образом. «С этой целью они приняли решение о комплексном развитии незастроенной территории. При этом ранее городская администрация выносила постановление, в котором признавала право истца на спорный участок. Вследствие этого участок был изъят из пользования истца, переведен в фонд перераспределения и представлен одному из ответчиков. Первая инстанция частично удовлетворила иск, а апелляция, поставив под сомнение комплектность горноотводной документации, отменила решение нижестоящего суда и оставила исковые требования без удовлетворения. Сославшись на п 2.5 раздела СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, апелляция заключила, что кооператив является ненадлежащим истцом. Думаю, суд апелляционной инстанции не смог разобраться в том, что горноотводный акт фактически следует судьбе лицензии в части сроков, поэтому продление лицензии приводит к продлению и горноотводного акта. Позиция кассации подтвердила верность выводов суда первой инстанции», – пояснил он.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова отметила, что в этом деле суд округа обратил внимание на приоритет норм законодательства о недрах над нормами градостроительного законодательства. «При этом окружной суд указал, что этот приоритет дается, исходя из наступления юридических фактов во времени. В силу того, что кооператив, осуществляющий законное недропользование и фактическое владение спорного участка, оформил свои правоотношения в более ранний период, чем компания, намеревающаяся комплексно развивать данную территорию, именно его права и законные интересы подлежат защите. Примечательно и то, что кассация не отдала приоритет защите прав и интересов землепользователя, реализующего комплексное развитие территории, по аналогии с делами, рассмотренными Верховным Судом (так называемые питерские дела), в которых, по сути, наложен мораторий на любое развитие землепользования и строительства, осуществляемых не в рамках механизмов, предусмотренных гл. 10 ГрК», – резюмировала она.
Зинаида Павлова
