Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Грехи других судить Вы так усердно рветесь, начните со своих и до чужих не доберетесь.
 
Уильям Шекспир
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Преимущественное право покупки комнаты...
 
Сегодня меня два разных человека спросили об одной и той же теме - преимущественном праве покупки. Я, конечно им ответил, но решил завести отдельную тему форума для данных обсуждений... Для начала обсуждения размещаю публикацию.

К вопросу о преимущественном праве покупки комнат в коммунальной квартире

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации", вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Вот у меня у знакомого проблема возникла...
Хотели продавать комнату в коммуналке, но пока собирали документы умер один сосед. Теперь отказ от преимущественного права покуки не сделать. Он ведь умер! Наследники приехали, подали заявление и уехали в неизвестном направлении. Собственника уже нет, наследники еще не собственники. Кому писать отказ? Как быть?
 
Тут у нас появляются следующие варианты решений...
1. Послать письмо с предложением выкупа комнаты и "получить" его, договорившись с живым соседом или каким-либо другим способом. Главное что бы у почтальна сложилась полная уверенность в доставке письма. Минусы: потеря 1 месяца, возможность судебного обжалования таких действий наследниками.
2. Формально собственника нет - согласовывать нескем. Можно попытаться провести сделку в отсутствии отказа от преимущественного права покупки. Доказывать отсутствие собственника необходимо свидетельством о смерти. Минусы: возможен отказ регистрирующего органа по формальным признакам - отсутствие согласия.
3. Ждать оформления наследства и после этого продавать комнату.

Первый способ не самый честный, но достаточно эффективный. Этот способ может привести к затяжному судебному процессу, который могут инициировать наследники.
Второй способ более правильный, но может привести к необходимости доказывания нарушения своих прав отказом в государственной регистрации по формальным признакам.
Третий способ самый надежный и правильны, однако приводит к потере минимум 6 месяцев, а может и еще больше, т.к. срок сбора и оформления документов по наследству не определен.

В идеале можно попытаться получить отказ от наследников, но надо точно понимать, что круг наследников уже определен. Отказ можно переслать почтой.

Существует еще один "самый не чесный" способ - дарение. В случае дарения недвижимости норма ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки) не действует. Однако этот способ очень рискованный. Дело в том, что мало того, что это притворная сделка, так тут еще есть шанс не получить деньги с "покупателя", т.к. договор дарения безвозмездный в силу закона. Деньги в таком случае передаюстя "покупателем" без документов... со всеми вытекающими последствиями...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
А есди одна из комнат принадлежит государству, как получать разрешение на продажу?
 
Добрый день! У меня сложилась похожая ситуация. Одни соседи сказали, что ничего получать и подписывать не будут, но нашелся нотариус, который отправила им письмо на адрес прописки (он же адрес нашей квартиры) и выдала нотариальный документ по истечении месяца. Сказала, что это нормальная практика. Но тут случилась беда. Второй сосед, который обещал все подписать, перестал выходить на связь: месяц не берет трубку или просто скидывает. Писали на электронную почту, смс - все без толку. У нас в квартире он не прописан, поэтому нотариус говорит, что послать письмо на наш адрес не имеет права, а запрашивать его не может - нет полномочий. В Регистрационной палате о нем информации нет, в Росреестре сказали, что могут только ФИО дать. Признать его пропавшим тоже не получится, в комнате живет квартирант, и они встречаются раз в месяц. Что делать? Я, честно говоря, в отчаянии, жить в этой квартире больше сил нет.
 
Цитата
Добрый день! У меня сложилась похожая ситуация. Одни соседи сказали, что ничего получать и подписывать не будут, но нашелся нотариус, который отправила им письмо на адрес прописки (он же адрес нашей квартиры) и выдала нотариальный документ по истечении месяца. Сказала, что это нормальная практика. Но тут случилась беда. Второй сосед, который обещал все подписать, перестал выходить на связь: месяц не берет трубку или просто скидывает. Писали на электронную почту, смс - все без толку. У нас в квартире он не прописан, поэтому нотариус говорит, что послать письмо на наш адрес не имеет права, а запрашивать его не может - нет полномочий. В Регистрационной палате о нем информации нет, в Росреестре сказали, что могут только ФИО дать. Признать его пропавшим тоже не получится, в комнате живет квартирант, и они встречаются раз в месяц. Что делать? Я, честно говоря, в отчаянии, жить в этой квартире больше сил нет.
1. Живет квартирант? Квартирант заключил договор аренды или найма? Попросите его показать этот договор, в договоре могут содержаться паспортные данные и адрес регистрации вашего соседа.
2. Нотариус может запрашивать сведения из Росреестра в электронном виде. Уточните у нотариуса полноту получаемых из Реестра данных.
3. Дальше только розыск:
3.1. С помощью полиции;
3.2. С помощью баз данных, но их еще нужно найти...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Последствия нарушения права преимущественной покупки


14. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.



В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Во-первых, п. 14 Постановления Пленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной. В этой части Постановление Пленума N 10/22 основано на системном толковании ст. 250 и ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная в нарушение права преимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушения в виде приобретения другим участником общей долевой собственности права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, комментируемый пункт определяет срок реализации возможности перевода прав и обязанностей - три месяца со дня, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает правило, согласно которому решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Под "соответствующей записью" здесь следует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан на буквальном толковании ст. 250 ГК РФ, гласящей: "Участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя". Следовательно, ст. 250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, а значит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если, конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли быть реализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственной регистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму, но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, что по ст. 250 ГК РФ осуществляется перевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель, руководствуясь принципом "нельзя передать прав больше, чем имеешь", не использовал бы термин "перевод". Кроме того, он ушел бы от словосочетания "при продаже доли" и упоминал намерение продать что-то подобное. А поскольку права и обязанности по договору, требующему государственной регистрации, возникают в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то, если договор требует государственной регистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав и обязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует иметь в виду, что право преимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одно из дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях <1>.

--------------------------------

<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2007 г. // БВС РФ. 2007. N 10.





Жилищное право, 1990–2013.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1