Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Если я усну, а проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит в России, я отвечу: пьют и воруют.
 
Салтыков-Щедрин М.Е.

Проведение ипотечной сделки

Проведение ипотечной сделки

Проведение ипотечной сделки

Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение  кредитной организации. Процесс оформления ипотечной сделки обычно происходит в помещении кредитной организации, которая выдает кредит.

Процесс оформления ипотечной сделки

Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, конечно же, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. В случае получения ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости на любые цели договор купли-продажи будет отсутствовать, т.к. в этом случае недвижимость не будет покупаться. При подписании договора купли-продажи и ипотеки присутствует представитель кредитной организации – банка, а также заемщик, который и подписывает эти бумаги.

Обычно до начала сделки или в процессе оформления ипотечной сделки заемщик заключает договор страхования. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Поэтому заемщики обычно страхуют предусмотренные ипотечной программой виды рисков.

При участии в ипотечной сделке поручителей с ними подписывается отдельный договор. По условиям такого договора, если заемщик не выполнит условия кредитного договора, кредитная организация может потребовать исполнения обязательств заемщика поручителем. Возможность возникновения такой ситуации является основным риском поручителя. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Обычно по ипотечным сделкам предлагается использовать стандартные формы договоров, однако все эти формы предусматривают отдельные пункты, куда могут быть включены какие-либо особенности или особые условия ипотечной сделки. Разумеется, кардинально изменить эти формы кредитная организация не позволит, но всегда можно найти компромисс.

Порядок подписания документов

Первым документом, который подписывается, является кредитный договор, поскольку полученные в результате его подписания денежные средства послужат для расплаты с продавцом. Если по ипотечной сделке приобретается уже построенная квартира, то подписывается договор купли-продажи и ипотеки, если приобретаемая квартира еще не построена — подписывается договор залога имущественных прав на строящийся объект недвижимости. Бывает, что кредит получается под залог имеющейся недвижимости, в этом случае подписывается отдельный договор – договор ипотеки.

Отдельно хочется поговорить о закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая подтверждает право на получение исполнения по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества. Закладная составляется не в обязательном порядке, ее может не быть вовсе. В соответствии с действующим законодательством, если между закладной и договором ипотеки есть разночтения, верным признается содержание закладной. О важности этого документа следует помнить еще и по той причине, что закладная может быть продана банком другой организации, и тогда заемщик должен будет совершать платежи на счет организации, купившей закладную. Об этом событии заемщик, разумеется, будет оповещен заранее.

После подписания основных документов по ипотечной сделке заемщику открывается текущий счет. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика. После этого действия могут немного различаться, все зависит от договоренности сторон. Но результатом этих действий будет организация процесса взаиморасчетов между заемщиком (покупателем) и продавцом.

После организации взаиморасчетов по ипотечной сделке документы отправляются на государственную регистрацию. Это действие является обязательным в силу закона, и избежать его не получится. Также необходимо помнить и о необходимом комплекте документов для регистрации, а значит они должны быть составлены в необходимом для регистрации количестве экземпляров. После того как документы будут оформлены, они подаются на государственную регистрацию, причем подача может осуществляться как самими участниками сделки, так и их представителями в лице риэлторов или иных специалистов, оказывающих такие услуги.

Порядок проведения расчетов по ипотечной сделке

Полученные кредитные средства могут передаваться продавцу различными путями, в различные сроки и при наступлении различных событий. В некоторых случаях расчеты производятся с использованием банковских ячеек. В этом случае деньги помещаются заемщиком (покупателем) в банковскую ячейку, в которой они обычно хранятся до получения зарегистрированных документов с регистрации. Причем выемка этих денег из ячейки может осуществляться сторонами сделки как совместно, так и по раздельности, в зависимости от условий договора пользования банковской ячейкой и возможностей банка. Выемка денег обычно осуществляется по предъявлении определенных документов – свидетельства о регистрации права собственности заемщика на квартиру, подписанного акта приема-передачи квартиры, зарегистрированного договора ипотеки и т.д. Так же договором об использовании сейфовой ячейки может быть предусмотрено условие о частичной выемки денег, к примеру, после подписания договора купли-продажи – 10%, после регистрации – 60%, после передачи по акту и снятия с регистрации в квартире – 30%. Пропорции и события могут быть предусмотрены любые, т.к. это зависит от договоренности участников сделки. Есть и другой способ расчетов, когда деньги заемщика хранятся на его счету и по определенному событию – государственная регистрация права собственности заемщика и ипотеки объекта недвижимости, они переводятся или становятся доступными для снятия покупателю. При этом продавец или покупатель (заемщик) подтверждает документально это событие документами или банк самостоятельно убеждается в наступлении такого события, получив документы с государственной регистрации. Также возможна передача или перевод денежных средств продавцу еще до государственной регистрации права собственности и ипотеки. Однако, в этом случае кредитная организация – банк – должна позволять совершать такую передачу денег. Бывает, что именно нежелание банка расставаться с деньгами до регистрации ипотеки и накладывает свое ограничение.

Нотариальное удостоверение документов по ипотечной сделке

Необходимо ли нотариально заверять документы по ипотечной сделке? Таким вопросом часто задаются заемщики. Ответ на этот вопрос можно найти в законодательстве, которое предусматривает обязательное нотариальное удостоверение только отдельных договоров и документов. Начав разговор об услугах нотариуса, хочется сказать и о простой письменной форме. Договор купли-продажи недвижимого имущества не относится к документам, требующим обязательного удостоверения нотариусом, поэтому может быть составлен в простой письменной форме. Не редко заемщики и сами говорят о необязательности удостоверения самой сделки, но на практике оказывается, что простую письменную форму договора по настоянию кредитной организации готовят те же нотариусы. В то время как составление документов у юриста может обойтись в значительно меньшую сумму. Этого, к сожалению, никак не избежать. Все попытки заемщиков перенести исполнение документов к другому, более экономичному специалисту, заканчиваются тем, что банк требует исполнение конкретным исполнителем по конкретной форме.

Согласие супруга, доверенность, брачный контракт – все эти документы могут понадобиться заемщику. Такие документы принимаются только удостоверенными нотариусом.

Бывает, что на самой сделке присутствует нотариус или его доверенное лицо. Это значительно упрощает процесс нотариального удостоверения документов, т.к. в этом случае документы уже приезжают на сделку практически готовыми.

Учитывая все выше сказанное, заемщику так или иначе приходится обращаться к нотариусу, для изготовления части или всех документов по ипотечной сделке.

Получение документов с государственной регистрации

Обычно срок регистрации ипотечной сделки не превышает двух недель. Получение документов с государственной регистрации возможно с несколькими результатами:

Получение зарегистрированных документов является самым желаемым исходом для сторон ипотечной и любой другой сделки с недвижимость. Получив документы подтверждающие государственную регистрацию, стороны должны сразу предпринимать действия, предусмотренные порядком проведения расчетов по сделке.

В случае получения сообщения о приостановке государственной регистрации регистрирующий орган перечисляет перечень устранимых замечаний или факты, которые необходимо подтвердить для осуществления государственной регистрации сделки. После устранения таких замечаний государственная регистрация продолжается. При невозможности устранения таких замечаний по прошествии срока указанного в информационном письме государственный регистрирующий орган отказывает в регистрации сделки.

При получении отказа в государственной регистрации сторонам необходимо будет определиться переделывать документы по ипотечной сделке и устранить препятствия в государственной регистрации или обжаловать отказ в суде. Обжалование отказа в государственной регистрации возможно в течение 30 дней с момента получения такого отказа.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~IKHdc
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram