Несмотря на то что об ипотеке уже много написано и сказано, адвокатам не перестают задавать вопросы о правах собственника на квартиру, находящейся в залоге у банка: можно ли прописать родственников, можно ли ее сдать в аренду, продать и т.д.
Регистрация (прописка)
Человек, приобретающий квартиру с привлечением ипотечных средств, сразу же становится ее собственником, поэтому вправе регистрировать себя и членов своей семьи (супруги, дети, родители). Это право и круг лиц прописывается в кредитном договоре. В договоре может быть также предусмотрено правило о том, что заемщику надо в письменной форме оповестить, и согласовать регистрацию новых лиц в квартире (дальних родственников, друзей).
Сдача в аренду
В кредитных договорах банки обычно не прописывают возможность аренды заложенной квартиры, следовательно, это можно сделать только с согласия залогодержателя (банка). Это означает, что заемщику необходимо заранее оповестить залогодержателя в письменной форме о своем желании сдавать объект в аренду. Разумеется, банк даст согласие лишь в том случае, если аренда объекта не будет ущемлять его права как залогодержателя. При этом банк может выдвинуть законное требование о том, что согласие на аренду будет выдано только при дополнительном страховании риска порчи объекта арендаторами. Дело в том, что большинство договоров страхования не предусматривают такой страховой случай, как порча объекта арендатором. Это означает, что если пожар случиться по вине арендатора, то страховая компания вправе отказаться от производства страховой выплаты.
Стоит также отметить, что банк вправе в соответствии с условиями кредитного договора или договора об ипотеке проверять по документам и фактически состояние и условия содержания заложенной квартиры, а также состав лиц, проживающих в квартире, и основания для их проживания. Если заемщик не проинформировал залогодержателя о сдаче в аренду квартиры, то банк может применить к нему различные санкции. Если по договору это является нарушением, то банк вправе применить санкции к заемщику (неустойка, досрочное погашение кредита, повышение процентной ставки и др.).
Дарение
В кредитном договоре или договоре об ипотеке банки обычно оговаривают запрет на дарение и любое отчуждение заложенного объекта, поскольку такие сделки считаются для них рискованными. Банк должен иметь возможность контролировать любые сделки с заложенным имуществом. Если же собственник все-таки без согласия залогодержателя оформит договор дарения на квартиру третьему лицу, то зарегистрировать такой договор без согласия банка не получится. Без государственной регистрации такой договор не вступит в силу.
Продажа
Обычно продажа квартиры, находящаяся под залогом банка осуществляется при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик решил погасить кредит досрочно, нужно уведомить об этом залогодержателя, оплатить кредит, тогда снимается обременение, и совершается купля-продажа. Однако действующее законодательство позволяет совершать процедуру перевода долга и права собственности на заложенный объект. Но процедура это трудоемкая и банки не всегда заинтересованы в ней.
В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика, ему необходимо проинформировать банк о желании продать заложенную квартиру. Заемщик может самостоятельно (без участия банка) подготовить сделку, но согласовывать процесс снятия обременения лучше с привлечением специалистов. Здесь важно учитывать еще одно обстоятельство — мало кто готов покупать квартиру с обременением, пусть даже снимаемым в процессе сделки. Поэтому цена квартиры может быть ниже рыночной цены приблизительно на 15-20%.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
