Президент подписал закон о банкротстве строительных организаций; Высший арбитраж принял постановление о сделках с «будущей недвижимостью». Правила игры в «долевке» меняются, новые рамки пока еще размыты. Ситуацию прояснит только судебная практика.
Два свежих документа роднит не только тема, но и некоторые ключевые моменты. И поправки к закону о банкротстве (см. «НП», № 26/2011), и постановление ВАС фактически уравнивают различные виды договоров, предполагающих возникновение прав на жилое помещение.
В поправках к закону право требования у граждан возникает вне зависимости от того, что именно они подписывали: ДДУ или предварительный договор, инвестиционный, покупки пая и пр. - всего 9 пунктов, причем последний - «заключение иных видов сделок».
ВАС указывает, например: «Судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи».
Общая рекомендация судам: смотреть на суть взаимоотношений, а не на форму бумаги.
Важная тема - деньги. В ходе банкротства застройщика дольщики могут претендовать не только на возврат денежных средств по договору, но и на возмещение убытков. ВАС уточняет: покупатель вправе требовать «уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и ценой этого имущества, определенной на момент, когда договор должен был быть исполнен».
В постановлении есть специальная оговорка: разъяснения ВАС не относятся к отношениям, которые регулируются 214?ФЗ. (Арбитраж вообще занимается спорами юридических лиц, а не «физиками».) Однако сложно представить себе «проблемный дом», в котором «юрики» (например, подрядчики и поставщики) получают за аналогичные квартиры возмещение в разы больше, чем «физики».
Юристы также полагают, что постановление ВАС хотя и не является обязательным к применению в гражданских судах, но в качестве весомого аргумента вполне может пригодиться.
Кроме того, разъяснения арбитражных судей могут сдвинуть с мертвой точки некоторые давние конфликты - те, в которых спор случился между застройщиком и подрядчиком, застройщиком и инвестором и т. д. (объект «ИнКоста» на Коломяжском проспекте, дом на ул. Пятилеток, 11; инжэконовский «Яблоневый сад» и т. д.).
ВАС указал, что совместная деятельность по строительству дома носит характер «простого товарищества»: один вкладывает землю, другой - работу, третий ищет деньги и пр. Но права на построенное возникают только у того, кто внес права на участок. Все остальные участники процесса могут предъявить свои требования на долю в имуществе лишь после его госрегистрации.
Правда, по мнению партнера юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, это может изменить течение еще не завершенных дел, но вряд ли послужит основанием для пересмотра уже закрытых.
«НП» мнение
Трудно избавиться от «предвыборного» оттенка в этих документах: вроде и о гражданах власть позаботилась, но как-то неопределенно. И конкретные решения все равно будут зависеть от районных судов. А те ведь могут сказать, что ВАС им не указ. В ближайших номерах «НП» обязательно вернется к этой теме.
Источник: Недвижимость и строительство Петербурга
