Этот вопрос постоянно звучит на юридических консультациях.
Так как принадлежащая Вам на праве собственности комната в коммунальной квартире представляет собой общую долевую собственность, то при ее продаже необходимо руководствоваться положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья предусматривает преимущественное право покупки этой доли другими участниками долевой собственности перед другими лицами, т.е. соседями по коммунальной квартире, если они являются собственниками своей комнаты. Поэтому, прежде всего, Вы обязаны предложить комнату им. Право выбора кому из соседей-собственников (если их несколько) продавать комнату принадлежит продавцу. Если Вы этого не сделали, или предложили комнату соседям по завышенной цене, а сами продали ее дешевле, то, на основании закона, соседи в течение 3 месяцев с момента, когда они узнали о такой сделке, вправе обратиться в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Последствия таковы: собственниками проданной комнаты становятся соседи, которые выплачивают несостоявшемуся покупателю комнаты ее цену, указанную в оспоренном договоре купли-продажи.
Если соседи добровольно не подписывают отказ, то сразу идите к нотариусу, который вышлет соседям бумагу, где им будет предложено использовать свое право на покупку комнаты по такой-то цене. Пройдет положенный по закону месяц, и если они ничего не ответят, Вы вправе продать свою комнату третьим лицам и зарегистрировать эту сделку.
Продажа комнаты посредством дарения – вещь незаконная. Дарение – безвозмездная сделка, а здесь присутствуют деньги. Эта сделка является притворной, а, следовательно, ничтожной. И такая сделка может быть оспорена в течение 10 лет с момента ее совершения заинтересованными лицами (ими, как раз, и будут являться соседи), обратившимися в суд с иском о применении последствий недействительности сделки дарения и переводе на себя прав и обязанностей покупателя. И если судом будет установлен факт получения дарителем (продавцом) денег, то этот иск будет удовлетворен.
Хотя в рассмотренных ситуациях пострадавшей стороной оказывается именно покупатель комнаты, в определенных случаях может пострадать и продавец.
Поэтому я советую гражданам, которые хотят продать свою комнату в ситуации противодействия соседей, делать это законными способами, разработанными специалистами для каждой конкретной ситуации.
Помощник адвоката Антон Лебедев
