В ходе подготовки к продаже заложенной квартиры может сложиться ситуация когда банк не желает снимать обременение с заложенного объекта недвижимости до полного погашения кредита. Банк боится потерять обеспечение кредита, т.к. без залога квартиры он не сможет в судебном порядке вернуть свои деньги путем продажи квартиры. Из подобной ситуации можно выйти несколькими способами:
- Передача денег по предварительному договору от покупателя к продавцу (заемщику) и последующее по гашение кредита за счет этих средств;
- Подписание договора купли-продажи и оплата покупателем суммы в счет погашения обязательств продавца (заемщика), в счет выполнения обязанности оплатить деньги по договору купли-продажи.
Первая схема является не очень красивой, т.к. существует большой юридический спор о возможности передачи денег по предварительному договору.
Вторая же схема выглядит достаточно красиво. При этом нет необходимости согласовывать с банком вопросы продажи заложенной квартиры. Необходимо только согласовать тонкости досрочного погашения кредита, т.к. по условиям кредитных договоров обычно существует обязанность заемщика уведомить банк о производстве досрочного погашения кредита. Необходимо обращать внимание и на ограничения по сроку производства досрочного погашения кредита. Дело в том, что некоторые кредитные договоры предусматривают возможность производства досрочного погашения только в определенные числа месяца. Поэтому на такие моменты необходимо обращать отдельное внимание.
Правовой основой погашения кредита за должника может быть ст. 313 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает исполнение обязательств третьим лицом за должника (заемщика), если на это нет прямых запретов в договоре или законе. Поэтому осуществление продажи заложенной квартиры наиболее может быть осуществлено наиболее безболезненным способом.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
